Overheid, Gemeente, Vergunning
Particulier
Betreft: functiewijziging leegstaand bedrijfspand voor aanpassing tweede bewoning, waarbij al een bedrijfswoning aanwezig is.
Na bijna 10 maanden heb ik vandaag 29 juli 2017 eindelijk een antwoord ontvangen van de gemeente.
In het kort, citeer ik de wethouder,
Uw plannen kunnen echter niet gerealiseerd worden met de kruimelgevallenregeling, dit komt omdat artikel 5 uit bijlage II van het Bor aangeeft, dat er bij toepassing van artikel 4 geen sprake mag zijn van een toename in het aantal woningen. Uw plannen zijn er op gericht dit juist wel te doen.
Volgens mijn bron ( zie hieronder ) klopt de stelling van de gemeente niet helemaal. Want volgens artikel 5 bijlage II ( 1 juli 2017 ) zijn hierop enkele uitzonderingen, waarvan de belangrijkste is, dat bij het hanteren een periode van maximaal 10 jaren het aantal woningen juist mag toenemen.
https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/ruimtelijke/wet-algemene/tijdelijk-afwijken/
Afwijken voor maximaal 10 jaar (lid 11 kruimellijst)
Tijdelijk afwijken voor maximaal 10 jaar vormt een aanvulling op de “kruimellijst” uit lid 1 tot en met 10. Hiermee is tijdelijk afwijken voor maximaal 10 jaar feitelijk dus een bijzondere vorm van een kruimelgeval. Lid 11 bepaalt dat het moet gaan om:
ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in lid 1 tot en met 10;
voor een termijn van ten hoogste 10 jaar.
Het moet aannemelijk zijn dat de activiteit kan en zal worden beëindigd aan het einde van de termijn zonder onomkeerbare gevolgen. Het bevoegd gezag mag de termijn voor de omgevingsvergunning verlengen of opnieuw verlenen. De totale tijdsduur van 10 jaar mag men niet overschrijden. Lid 11 biedt dus niet steeds opnieuw de mogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor 10 jaar.
Procedurele aspecten
De reguliere voorbereidingsprocedure van paragraaf 3.2 Wabo is van toepassing.
Milieueffectrapportage
Voor activiteiten met een MER-plicht kan men artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2, Wabo meti Bjlage II, artikel 4, lid 11, Bor niet gebruiken. Zie Bijlage II, artikel 5, lid 6, Bor. In dit geval moet het bevoegd gezag altijd de procedure voor buitenplans afwijken doorlopen.
Voorwaarden aantal woningen
De voorwaarde dat het aantal woningen gelijk moet blijven geldt niet bij maximaal 10 jaar afwijken. Zie Bijlage II, artikel 5, lid 1, onder c, Bor.
Motivering
De motiveringseisen van het besluit zijn in het algemeen zwaarder als de termijn voor afwijken langer is.
Wettelijke toetsing milieu-aspecten
Voor een toestemming op deze grondslag geldt een wettelijke toetsing voor luchtkwaliteit en externe veiligheid. Lees meer op Afwijken bestemmingsplan en milieu.
Mijn vraag luidt, wie heeft het goed?
De bepaling in artikel 5 lid van bijlage 2 Bor, waarbij het aantal woningen niet mag toenemen, geldt volgens hetgeen vermeld onder c van het zelfde eerste lid niet voor de afwijkingen zoals genoemd in artikel 4, onderdelen 9 (gebruikswijziging inpandig) en 11 (tijdelijk). Daarmee zou uw reactie correct zijn.
Op basis van uw vraagstelling kan ik niet na gaan of onderdeel 9 van artikel 4 van toepassing kan zijn danwel dat er geen andere uitzonderling van toepassing is. Daarnaast kan uw gemeente in eigen beleid bijzondere bepalingen hebben vastgesteld. Op basis daarvan zou sprake kunnen zijn van extra beperkingen danwel toetsingskader.
Verder zal een afwijking enkel verleend kunnen worden als sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Ik neem aan dat er nog geen sprake was van een aanvraag om omgevingsvergunning afwijken, maar sprake was van een vooroverleg. Zoals u reeds aangaf geldt voor een aanvraag wettelijke termijnen, waarbij het overschrijden daarvan gevolgen kan hebben. Voor een vooroverleg gelden geen wettelijke termijnen.
Reactie van de vraagsteller
Allereerst bedankt voor uw reactie.
In het kort, als ik het bedrijfspand een andere functie ( wonen ) wil geven en voor een max. periode van 10 jaren, dan is dit gewoon wettelijk toegestaan.
Het klopt wat u vermoedt over de ruimtelijke ordening, ook hier is negatief over geoordeeld.
Even in het algemeen, ik zie ook in mijn regio functiewijzigingen van panden, zoals voormalige politiebureaus, kantoorpanden of een stadhuis, allemaal mogelijk, maar in mijn situatie zou dat niet kunnen!
Ik meen te beweren, dat de gemeente deze stelling onterecht hanteert, gezien mijn locatie en hun toegestane beoordelingen qua andere situaties uit het verleden.
Vooral enkele situaties zoals hieronder beschreven heb ik om opheldering gevraagd, maar niet gekregen.
Omschrijving van mijn locatie: dit is maar een klein industrieterrein, dat is ingebed in het bestemmingsplan wonen.
Aan de voorkant gescheiden door een straat een overbuurman( particulier), die officieel woont op het bestemmingsplan wonen en direct daarnaast twee percelen, bestemmingsplan industrie, woonhuis/ bedrijfsruimte en daarnaast idem woonhuis/ bedrijfsruimte.
Aan de rechter zijkant ook gescheiden door dezelfde straat, vier percelen met bestemmingsplan industrie, woonhuis/ bedrijfsruimte en direct daarnaast een groot oud woonhuis, dat is onder verdeeld in 3 zelfstandige wooneenheden met 3 eigenaren en waarvan 2 eigenaren geen bedrijfsactiviteiten doen en waar ook geen bedrijfsruimte aanwezig is, maar wel officieel op het bestemmingsplan industrie liggen.
Op het perceel achter mij staat een bedrijfshal en het perceel aan de linkerkant op enige afstand ook een bedrijfshal.
Tevens is hier nog recent ( 2014 ) een begin gemaakt voor een ondernemersdorp, waar wonen en werken centraal moesten staan, helaas zijn er maar 3 van de 16 gebouwd.
Ook werd er toen al rekening gehouden met de toekomst om eventueel de gebouwde woon/bedrijfspanden eenvoudig te kunnen aanpassen voor appartementen.
Kunt u naar aanleiding van mijn bovengenoemde gegevens beoordelen, waarom mijn functiewijziging voor wonen wel of niet past in de ruimtelijke ordening?
Allereerst heeft het college de bevoegdheid om af te wijken van een bestemmingsplan. Uit een aanvraag om vergunning daartoe zal moeten blijken dat aan wet en regelgeving wordt voldaan. Het college zal op basis van de aanvraag beoordelen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Uiteraard dient die afweging op de aanvraag berust te zijn. besluitvorming zal bij een vergunning danwel weigering onderbouwd moeten worden door het college.
Ik lees uit het geen u aangeeft dat er tevens sprake is van een "historie" en meerder (aanverwante) aspecten. Op basis van het geen u schetst kan ik geen inhoudelijk advies geven of een vergunning in dezen haalbaar is. Daarvoor is deugdelijk dossieronderzoek vereist.
Als reeds sprake is van een geweigerde vergunning kunt u in bezwaar gaan binnen de gestelde termijn. Indien sprake is van vooroverleg is het aanvragen van een besluit de mogelijkheid om verweer te voeren. Uiteraard is het wijs een deugdelijk onderbouwde aanvraag in te dienen.
Indien gewenst kunt u per mail of telefoon contact zoeken om te bezien of ik u van dienst kan zijn.