Zakelijk, Arbeid, Schade
Particulier
ik zit met het volgende probleem:
ik heb afgelopen week naar huizen gezocht in Stuttgart (Duitsland). Ik vond een huis wat helemaal aan mijn verwachtingen voldeed, maar hoorde na de bezichtiging niets van de verhuurder waarbij ik er vanuit ging dat ik niet was gekozen.
Ik ben toen ook andere huizen gaan bezichtigen en heb een ander huis gevonden. Ik heb mondeling en schriftelijk toegezegd dat ik het huis zou nemen.
2 dagen later kreeg ik van de andere huiseigenaar een telefoontje, dat ik het eerste huis toch gekregen had.
Ik heb toen de eigenaar van het andere huis gebeld en de situatie uitgelegd. Zij reageerde heel begripvol en stelde voor om er nog een nachtje over te slapen. Ik zou het haar de volgende dag voor 16 uur moeten laten weten als ik het huis toch zou willen, en zoniet, dat ze dan andere geinteresseerden zou uitnodigen.
Ik heb haar de volgende dag een mail gestuurd waarin ik aangaf het huis niet te nemen en haar veel succes wenste met het zoeken naar een geschikte huurder.
Vanavond kreeg ik een mail van haar waarin ze een schadevergoeding eist, omdat ze, doordat ik had toegezegd dat ik de woning zou nemen, veel geinteresseerden heeft afgebeld en hierdoor financiele schade heeft geleden.
Ze eist nu een maand huur, die er eigenlijk 3 hadden moeten zijn maar ze gaf aan coulant te zijn.
Let wel: er was een schriftelijke toezegging, maar er was geen contract. Ik heb van de huurder ook toestemming gekregen om er nog een nachtje over te slapen. Uit niets bleek dat ik ergens aan vast zat. Ik weet wel dat die dingen in Duitsland anders werken en maak me ernstige zorgen.
Beste vragensteller,
hoe overeenkomsten tot stand komen in Duitsland wijkt niet aanzienlijk af van hoe de zaken geregeld worden in Nederland. Ik ga er vanuit dat het aanbod van het eerste huurhuis, welke door u is geaccepteerd, wel heeft geleid tot een rechtsgeldig, dus in principe afdwingbare overeenkomst.
Al moet gezegd dat het telefoontje later de situatie verandert, maar u kunt dat niet bewijzen. In de reactie na uw mail mag duidelijk zijn hoe de eigenaar zijn standpunt is/ zal zijn ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de overeenkomst.
Een andere vraag is of deze verhuurder werkelijk vanuit het buitenland een incassoprocedure zal starten voor de huurprijs van een maand schadevergoeding; het lijkt er op dat men het gewoon probeert in de hoop dat u het betaalt. Ik adviseer eenmalig het bestaan van de huurovereenkomst te weerspreken doordat verhuurder u na uw eerste acceptatie toestemde met de intrekking daarvan.
Reactie van de vraagsteller
Beste Monique,
heel erg bedankt voor uw snelle reactie. Na het telefoongesprek waarin ik aangaf voor het andere huis te willen kiezen heeft de eigenaar mij een email gestuurd. Hierin probeerde ze me ervan te overtuigen toch voor zijn huis te kiezen. Ze gaf toen aan dat, mocht ik toch voor haar huis kiezen, ik dat uiterlijk de maandag daarop voor 16 uur moest laten weten. Een soort deadline dus. Dit staat dus allemaal zwart op wit. Uit niets bleek dat ik een schadevergoeding zou moeten betalen in het geval ik van het huis af zou zien.
Ze eist nu een maand huur en die moet ik binnen een week betalen, anders gaat ze verdere stappen ondernemen en moet ik haar waarschijnlijk 3 maanden huur betalen. Is zo'n termijn überhaupt redelijk?
Ik zou het huis per 1 augustus gaan huren, mag ze dan nu al geld gaan eisen? Ze zegt dat ze schade heeft geleden door het feit dat ik al had toegezegd het huis te willen nemen en ze daardoor vele andere geinteresseerden heeft afgebeld. Maar momenteel wordt het huis nog bewoond tot 1 augustus, dus mijns inziens is er van financiële schade nog helemaal geen sprake.
Beste,
er is nog geen afdwingbare overeenkomst tussen u en mevrouw ( u hebt daar zelfs bewijs van! ) en dus kunt u ook nog niet gebonden zijn aan de bedingen behorende bij het contract. Ik adviseer u dit te melden aan mevrouw; zij heeft u zelf opnieuw een kans gegeven haar aanbod tot huur van de woning voor de tweede maal te accepteren, dan vervalt dus hetgeen eerder gold.
Reactie van de vraagsteller
Wederom bedankt voor uw snelle reactie. Dat is een pak van mijn hart!
Wat is nu het beste om te doen: de email waarin zij geld eist negeren of haar een reactie sturen (mijn Duits is nog niet zo heel erg goed....)?
Beste,
toch maar even eenmalig een reactie geven en stel dat u niet bent gebonden aan bedingen behorende bij een huurcontract, simpelweg omdat er nog geen sprake is van een afdwingbare overeenkomst; vergeet niet te vermelden dat u ook kosten moet gaan maken (advocaat) als men bij het standpunt blijft, waarvoor de verhuurder aansprakelijk zal zijn.
Ik wens u succes toe.
Reactie van de vraagsteller
Ok, heel erg bedankt voor uw reactie. Scheelt me een hoop stress!
Reactie van de vraagsteller
Beste Monique,
nadat ik gisteren opgelucht ademhaalde vertelde een Duitse collega mij zojuist dat er in Duitsland veel strengere regels gelden wb het huren van een woning dan hier en dat de verhuurder waarschijnlijk wel een poot heeft om op te staan.
Nu zit ik dus weer helemaal in de stress. De verhuurder heeft me uiterlijk tot 26 mei de tijd gegeven om het bedrag te betalen, als ik dat niet doe zal hij stappen ondernemen.
Moet ik me nu echt zorgen gaan maken?
Het gaat hier nog niet om een huurovereenkomst waar u aan vast zou zitten, het gaat hier om de vraag of er wel sprake is van het bestaan van een huurovereenkomst of er wel voldaan is aan de vereisten daarvoor zoals die in de wet gelden. Bij ons, in Nederland, is dat overeenstemming over de inhoud van beide partijen, een rechtsgeldig aanbod en een rechtsgeldige acceptatie daarvan. Ik ben nog steeds van mening dat het ergens in die voorfase is blijven steken omdat verhuurster akkoord ging met een nieuwe acceptatie , daarmee heeft ze afstand gedaan van haar rechten de eerdere afspraak rechtens af te dwingen, deze is met instemming van beide partijen terzijde gezet/ nietig verklaard. Ik adviseer u met mijn woorden op een Duitse vergelijkbare site/ platform deze vraag opnieuw te stellen, het gaat immers om Duits recht en de kwestie van hoe een overeenkomst rechtsgeldig tot stand komt en afdwingbaar is. Bovendien hebt u ook nog bewijs, daarom zou ik me niet zo druk maken hoor!
Reactie van de vraagsteller
Ok, u stelt me wederom gerust. Ik zal me eens richting het Duitse internet gaan begeven. Echt heel lastig allemaal als je de taal (nog) niet goed spreekt.
Wederom heel erg bedankt!
Beste,
ik heb voor u nog even nagekeken voor zover ik dat kon, hoe het er aan toe gaat in het Duitse recht bij afgebroken onderhandelingen en de schadevergoeding: ik citeer:
" GGB artikel 241 en 311 lid 2 crediteur en debiteur uit elke verbintenis moeten met elkaars rechten, rechtsgoederen en belangen rekening moeten houden. Een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding met zulke verplichtingen ( als boven) ontstaat ook al door contractsonderhandelingen" ( precontractuele fase) .
Dan over het recht op schadevergoeding:
"In Duitsland heeft de rechtspraak aanvaard dat een partij die de onderhandelingen afbreekt zonder goede reden , nadat zij bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat een overeenkomst tot stand zal komen, gehouden is tot schadevergoeding van het negatieve contractbelang;
het positieve contractbelang komt bij afgebroken onderhandelingen niet voor vergoeding in aanmerking, zie bijvoorbeeld:
GGB, 10 juli, 1970, NJW 1970, 1840. Deze rechtspraak blijft gelden bij artikel BGB 311.
Wat is er nu aan de hand:
heeft u een geldige reden tot afbreking van de onderhandelingen?
Ja, immers partijen hebben elkaar in een eerdere onderhandelingsfase gezet met beider toestemming.
Heeft u het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt aan de wederpartij dat er een overeenkomst tot stand zou komen? Nee natuurlijk niet; u hebt immers beiden toegestemd er een nachtje nog over te mogen slapen en met een nieuwe acceptatie/aanvaarding te komen,,,, of niet.
Mag de wederpartij u nu vragen om schadevergoeding? Nee, er is immers niet voldaan de de vereisten van de artikelen 311 en 241.
Bovendien zelfs al zou de wederpartij wel recht hebben op schadevergoeding dan nog maar beperkt tot het negatieve contractbelang, dus komt alleen de schade in aanmerking die de wederpartij bewijsbaar lijdt als gevolgschade van de afgebroken onderhandelingen niet de schade die men lijdt doordat er geen huurcontract wordt aanvaard.
Ik zou deze woorden laten vertalen, in een mail sturen en het antwoord afwachten. Vergeet niet alle artikel en de jurisprudentie te vermelden alsmede dat u kosten moet gaan maken als de wederpartij toch u houdt schadevergoeding zoals de kosten van expertise van een advocaat.
Reactie van de vraagsteller
Wow, helemaal super dit! Onwijs bedankt, dit was precies wat ik nodig had. Wie weet kan ik het artikel op internet wel in het Duits vinden, ik ga er direct naar op zoek.
Nogmaals veel dank!