Zakelijk, Arbeid, Schade
Zakelijk
Sinds 2006 heb ik een winkelpand gehuurd.
Door economische malaise en ernstige rugproblemen ben ik nu gestopt.
Ik heb in 2006 een winkelpand gehuurd waarvan ik wist dat plafond vernieuwd moest worden i.v.m. branddoorslag bovenwoning welke verhuurder aan derde verhuurd.
Pand is binnenzijde namelijk volledig van hout.
Deze kosten van ongeveer 1500 euro wilde ik wel dragen.
Verhuurder gaf aan dat ik het pand kon huren voor 1300 euro maar dat hij er niks aan deed.
Nadat ik een maand aan het verbouwen was stond de Gemeente voor de deur en sommeerde mij te stoppen vanwege het feit dat gehele pand rondom in het gips moest.
Plafond 2 cm en wanden 1 cm en alle stroomleidingen eruit.
Kortom samengevat een kostenplaatje van 10.000 euro aan materiaal
Zoals gezegd wilde de verhuurder er niks aan doen.
Uiteindelijk heeft die wel de stroomleidingen vernieuwd dit vanwege verzekeringsproblemen te voorkomen.
Nu stop ik met de winkel en heb een nieuwe huurder gevonden.
Ik heb de verhuurder aangetekend laten weten dat ik een tegemoetkoming eist i.v.m. ongerechtvaardigde verrijking.
Verhuurder laat weten dat hij een goed pand heeft verhuurd en nooit toestemming heeft gegeven voor de verbouwing.
Dit is niet juist , verhuurder was volledig op de hoogte van de rigoureuze verbouwing.
Verhuurder heeft immers zelf de stroomleidingen laten doen door erkend bedrijf i.v.m. verzekering.
In de bepalingen van het roz 2003 contract is dan wel vordering op ongerechtvaardigde verrijking uitgesloten maar ik hoorde onlangs dat er toch iets mogelijk is om een tegemoetkoming te eisen namelijk jurisprudentie omtrent verzwarende omstandigheden bij ongerechtvaardigde verrijking.
Graag uw deskundige mening
Vriendelijke groet
Reactie van de vraagsteller
Daar ik, de vraagsteller het tekstveld niet kan aanpassen hier het vervolg.
UPDATE 16/10/2013
Verhuurder geeft aan middels mail dat hij een goed winkelpand heeft verhuurd met brandwerende wanden en goed systeemplafond in 2006
Dit is eenvoudig te weerleggen brandweer en gemeente heeft immers alles afgekeurd.
Tevens ben ik erachter gekomen dat verhuurder jaren voor 2006 al wist dat het winkelpand verbouwd moest worden.
Hij heeft namelijk toen al gehoord van de Gemeente opzichter dat indien hij de bovenwoning wilde verhuren aan derde hij eerst de winkel brandveilig moest maken hetgeen dus nooit is gebeurd.
verhuurder heeft dus een winkel verhuurd waarvan hij wist dat er problemen zouden komen voor nieuwe huurder.
Verhuurder geeft aan dat er geen ongerechtvaardigde verrijking is daar hij betaald heeft voor de nieuwe stroomleidingen (1900 euro) en dat ik mijn kosten heb kunnen aftrekken van de belasting.
Verhuurder geef aan dat ik vanaf halverwege april 2006 t/m halverwege juli 2006.geen huur heeft betaald i.v.m. verbouwing.
Dit klopt , doordat ik tot een grote verbouwing werd gedwongen door brandweer en gemeente heb ik verhuurder meegedeeld tijdens verbouwing geen huur te willen betalen.
Verhuurder is hier mee akkoord gegaan , hij kon namelijk de huur door laten betalen door de vorige huurder die op last van Rechter zijn huurcontract moest uitdienen of tot nieuwe huurder zich aanmeldde.
M.a.w. het heeft verhuurder niks gekost in dit geval.
Verhuurder zeg dan wel dat ik daardoor 3x maandhuur t.h.v. 3900 euro voordeel heeft gehad, maar ik zeg dat ik minder omzet heb kunnen realiseren doordat winkel veel later openging .
In plaats van 1-2 maand verbouwen/aanpassen winkel werd ik geconfronteerd met totale verbouwing welke 3-4 maanden heeft geduurd.
Voor de goede orde het volgende:
Ik heb weliswaar halverwege april 2006 de sleutel van winkelpand gekregen van verhuurder maar het contract is pas ingegaan op 16 juli 2006.
SNAP U HET ALLEMAAL NOG ?
Ik wel , maar of ik hiermee wat kan doen richting Rechtbank weet ik niet en daarom vraag ik uw deskundige hulp.
Ik ben geen specialist op het gebied van huurrecht maar een masterstudent die wat moeite voor u heeft gedaan één en ander uit te zoeken.
Wetenschap van de verkoper van de verbouwing (cq. instemming daarmee) betekent nog niet dat hij de kosten van die verbouwing moet dragen. Vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is dat de huurder geen recht heeft op vergoeding in verband met een de ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder, tenzij bijzondere omstandigheden hiertoe aanleiding geven. Bepalend is daarbij als volgt:
- wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde,
- in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte voorzieningen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen,
- in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en
- in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
Bij verhuur van bedrijfsruimte wordt er in ieder geval gewicht toegekend aan de door u genoemde clausule dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking niet mogelijk is.
De deur staat met deze criteria op een kier en het zijn de omstandigheden van het geval die hem doen dichtvallen of juist meer opening geven.
Uw (inderdaad weinig gestructureerde) verhaal blinkt echter niet uit in omstandigheden die uw voordeel bevestigen. Misschien moet u beginnen met alle feiten duidelijk, bondig en chronologisch neer te zetten. Wat ik mij hoofdzakelijk afvraag is waarom u bent gaan verbouwen en niet de huur heeft stopgezet. U was toch niet tevreden met de situatie en het huurobject voldeed toch niet aan de verwachtingen? Het is toch de plicht van de verhuurder om het pand te verhuren in staat waarin u die gebruiken kunt (of hij dat nou wil of niet)?
In uw verhaal zit bovendien een groot gat, namelijk van juli 2006 tot en met oktober 2013. Wat is voor u aanleiding geweest om nu pas in actie te komen?
De juristen op dit platform (waaronder ik) zullen bovenstaande graag willen aanvullen, maar meer duidelijkheid over de situatie is hier gewenst.
Reactie van de vraagsteller
Beste Heer van der Weide.
Allereerst dank voor uw antwoord op mijn inderdaad weinig gestructureerde verhaal.
Maar.....juist daarom heb ik mijn vraag als kleine middenstander hier neergezet om advies te krijgen van een jurist/advocaat die mij op weg helpt in de wereld van regeltjes en juridische taal waar men enigszins voor gestudeerd dient te hebben om het te kunnen begrijpen !
Ik probeer antwoord te geven op uw vragen.
Nadat ik ben begonnen met de verbouwing/veranderen van het plafond naar een brandwerend plafond en ik geconfronteerd werd door de Brandweer en Gemeente met afkeuring van de gehele pand stond ik voor de keus. Of inderdaad de verhuurder aanspreken en stoppen met verbouwingen en betaling van huur of doorgaan op eigen kosten.
Gezien het feit dat ik al ontslag had genomen bij mijn werkgever en de verhuurder niks wilde doen heb ik uiteindelijk ervoor gekozen de verbouwing zelf te bekostigen.
Ik stond klem en moest zo snel mogelijk inkomen genereren.
Als ik toen al een Rechter had moeten inschakelen had het nog langer geduurd voordat winkel open kon gaan en had ik mogelijk al failliet gegaan (geen inkomsten dan) voordat winkel open zou gaan.
De reden dat ik na 7 jaar de verhuurder aanspreekt op verrijking (maar misschien dat andere artikelen meer van toepassing zijn) is het feit dat ik geen ellende meer wilde hebben met verhuurder.
Nu ik gestopt ben met de winkel en de nieuwe huurders de verbouwingkosten niet wilde overnemen en ik erachter gekomen bent dat verhuurder al voordat die mij het pand in 2006 verhuurde al wist van de gebreken in het pand, voel ik mij behoorlijk in de maling genomen.
De verhuurder heeft mij volledig bedrogen door destijds informatie achter te houden.
Overigens als ik had gestopt met de verbouwing dan had het de verhuurder niks uitgemaakt want hij kreeg nog steeds huur van de vorige huurder die op last van Rechter aan zijn huurcontract gehouden werd of totdat nieuwe huurder zich aanmeldde.
Deze vorige huurder is namelijk het pand uitgegaan en verhuisd naar ander pand en gestopt met betaling huur omdat verhuurder pand totaal niet onderhield, maar zoals gezegd heeft hij deze zaak niet gewonnen bij de Rechter en zat hij nog steeds aan huurcontract vast, maar dit terzijde.
Ik weet dat ik bijzonder naïef ben geweest destijds maar dat wil niet zeggen dat er misschien nog via juridische weg mogelijkheden zijn enigszins onkosten vergoed te krijgen.
Is dit niet zo dan moet ik mij er maar bij neerleggen en het verlies nemen.
Houdt u er rekening mee dat doordat ik het verbouwd heb de verhuurder de winkel nu en in de toekomst kan blijven verhuren en dat geldt ook voor de bovenwoning welke verhuurder verhuurt aan derde.
Vriendelijke groet