Zonder notaris erfenis verdelen?

Kortgeleden is mijn vader (1 jaar na mijn moeder) overleden. Hij laat na een appartement (WOZ 360.000E, hypotheek 70.000E)) en ongeveer 40.000E spaargeld. Daar mijn broer is overleden gaat de erfenis naar mijn 2 nichtjes (50%) en mij (50%). Wij willen het appartement in de familie houden en wellicht te zijner tijd daar zelf gaan wonen. Het idee is het appartement te verhuren voor een vaste termijn en daarna te bekijken of wij daar idd willen wonen. De huuropbrengst willen we aan de nichtjes en mijn zoon laten vervallen. Bij ons overlijden willen we de woning aan de 3 kleinkinderen van mijn vader laten vervallen. Hoe kan ik dit het best aanpakken?