Wellicht is juridisch gezien sprake van een verborgen gebrek (en kunt u dit verhalen), maar daarbij spelen veel aspecten een rol.

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is eerst wat in de koopovereenkomst is overeengekomen.

Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.

Indien geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning/omgeving te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.

Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning en omstandigheden zoals buren. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.

Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de verkoper tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.

Aanvullend op de waardevolle informatie van mijn collega meld ik dat de genomede klschttermijn van 2 maanden niet spijkerhard is. er is jurisprudentie die die kant op wijst, maar steeds opnieuw benadrukt de hoge raad dat ALLE omstandigheden van het geval moeten wordne meegewogen en er geen vaste termijn geldt, dus: zo snel mogelijk schriftelijk klagen en u niet afvragen of u nog op tijd bent, dat kan achteraf altijd nog.

Als u de problemen pas recentelijk heeft ontdekt kan het verdedigbaar zijn dat de klachttermijn pas vanaf die datum is gaan lopen.