Wonen, Buren
Particulier
Wij weten inmiddels dat klein onderhoud van de huur af te halen is, alleen wij hebben op de derde verdieping aan de achterkant een groot balkon. Het hek hiervan is van hout en helemaal verrot. Wij hebben al vele malen aangegeven dat dit een hele gevaarlijke situatie oplevert, je moet er niet aan denken wat er gebeurt wanneer een van je gasten per ongeluk toch tegen het hek aan leunt.
We hebben ooit een offerte aangevraagd van een bedrijf wat dit zou kunnen vervangen en dit naar de huisbaas gestuurd. Dit vond hij te duur en hij zou zelf een oplossing aandragen. Dit is inmiddels 9 maanden geleden en we hebben de hoop hierop opgegeven.
Ondanks zijn erkenning - hij heeft met eigen ogen de situatie gezien en was het met ons eens - en later nog diverse e-mails blijft actie uit.
We willen ons balkon weer kunnen gebruiken. Wat kunnen we doen? Kunnen we een reparatie 'forceren' en deze over een half jaar huur verspreiden oid?
Ik hoor graag van u
Hieronder treft u algemene informatie aan over diverse mogelijkheden. In uw geval lijkt me (na de gebrekenbrief) o.m. het opschorten van een deel van de huur (bijv. 30%) een goed drukmiddel.
Bij onderhoudsproblemen moet u eerst contact opnemen met de verhuurder, het beste per aangetekende brief via een zogeheten gebrekenbrief met sommatie om het gebrek binnen 14 dagen te verhelpen en aan te kondigen welke maatregelen u anders neemt. Werkt dat niet, dan kunt u de verhuurder op verschillende manieren toch in beweging krijgen.
- Zelf het onderhoud of de reparaties uitvoeren
- Betaling huur uitstellen
- Klacht indienen bij gemeente
- Procedure starten bij de rechter
- Naar de huurcommissie
U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren; U kunt ook zonder rechterlijke machtiging het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. U vordert dan de gemaakte kosten terug van uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. U loopt hierbij wel het risico dat u door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie.
U kunt het betalen van de huur uitstellen tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kunt u doen zonder tussenkomst van rechter, advocaat, Huurcommissie of gemeente. Hierbij stuurt u de verhuurder een brief waarin u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opsporingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden of reparaties heeft uitgevoerd, moet u met terugwerkende kracht de opgeschorte huur betalen. Denkt u na over deze stap, dan kunt u het beste van tevoren juridisch advies inwinnen.
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.
U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet, dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op. U kunt de rechter ook binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief aan de verhuurder vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U betaalt dan minder of geen huur meer tot het onderhoud is uitgevoerd.
U kunt aan de huurcommissie verzoeken om huurverlaging wegens gebreken (niet met terugwerkende kracht) tot het moment dat deze verholpen zijn. Verder is een klacht bij de gemeente mogelijk als er gezondheidsaspecten of veiligheidsaspecten spelen (bijv. schimmel).
Ook kunt u (met terugwerkende kracht) recht hebben op huurvermindering / schadevergoeding. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW:
7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Beste vraagsteller,
Ik adviseer u de verhuurder met terugwerkende kracht in verzuim te zetten in een aangetekende brief. In die brief maakt u een uiteenzetting van de belangrijkste klachten die de verhuurder had moeten repareren binnen een redelijke termijn, dat is een ingebrekestelling, daarna, vanaf een zekere datum is er sprake van verzuim. U stelt nu gedwongen te zijn om op zijn kosten het balkon te laten vervangen welke kosten rechtstreeks worden verhaald. Geef een korte reactietermijn van enkele dagen. Als u wilt kan ik u helpen met het schrijven van deze brief, of een door u zelf geschreven brief te laten beoordelen.