Rechtspositie zwamaantasting koophuis?

Vorig jaar heb ik voor het eerst een huis gekocht, maar ongeveer een half jaar na het passeren van de koopakte bij de notaris bleek er sprake te zijn van een ernstige zwamaantasting en bruinrot op de begane grond. Dit betekent dat alle houten vloerdelen, de aangetaste kozijnstijlen, de voorzetwanden, het stucwerk en een deel van de wandtegels in de badkamer moet worden verwijderd. Verdere destructie is afhankelijk van de aantasting die dan blijkt om de zwam vervolgens te kunnen behandelen. De zwamaantasting zorgt voor bouwkundige- en gezondheidsproblemen. Volgens de zwam- en ongedierte inspecteur betreft het een probleem dat al jaren aanwezig moet zijn, maar niet perse met ouderdom te maken heeft. Het gaat om een vochtige omgeving en verkeerde bouwkundige opbouw. De hemelwaterafvoer aan de zijgevel (in de tuin van de buren) blijkt in zeer slechte staat wat zorgt voor extra vochtproblemen. Het is volgens de inspecteur zeer onwaarschijnlijk dat de voorgaande eigenaar niets van de problematiek heeft gemerkt of dat de makelaar er niet van heeft geweten. Daarnaast geven ze aan dat er verschillende alarmsignalen waren zoals de hoge vochtmeting, houtrot e.d. waarbij de bouwkundig inspecteur had moeten aandringen op nader onderzoek en de koop had moeten afraden gezien de omvang van de problematiek en de renovatie die nodig is om dit op te lossen. Volgens de inspecteur is het huis in een dusdanige staat dat het niet door de makelaar had mogen worden verkocht. Echter zag het huis er bij de bezichtiging keurig onderhouden uit. Het is dus de vraag wanneer de voorzetwanden zijn geplaatst, wanneer de laminaatvloer is gelegd (aangezien op de betonvloer duidelijke aantasting zichtbaar is) of hoe anders kan worden bewezen dat de verkoper en/of makelaar van het probleem wist.

Het bouwkundig rapport heb ik op advies van de verkopend makelaar door een ander bedrijf laten uitvoeren dan die ik in eerste instantie op het oog had. Die zou volgens de makelaar traag zijn en essentiële dingen uitsluiten. Ik kreeg een uitgebreid rapport van 39 pagina's, maar er werden geen kosten genoemd m.b.t. zwam. Wel was er sprake van optrekkend vocht, maar dit was bekend en heb ik zo snel mogelijk laten behandelen na het passeren van de akte bij de notaris. Het bouwkundig rapport ben ik na de zwam- en ongedierte inspectie nogmaals grondig gaan doorlezen. In wat verkleind lettertype blijkt er de volgende opmerking te staan; ‘Er is optrekkend vocht aanwezig. Er kan zich door deze hoge vochtigheidsgraad in de kruipruimte een (houtaantastende) schimmel ontwikkelen (bv de huis- of kelderzwam). Deze kunnen met het blote oog niet waarneembaar zijn, zich heel snel ontwikkelen en in een ver stadium van ontwikkeling aanwezig zijn. Indien hierover zekerheid gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen.’ Nu is er geen kruipruimte onder het huis, maar deze opmerking lijkt me niet gunstig.

Door de verkopend makelaar is een ouderdomsclausule aan artikel 6 van de koopovereenkomst toegevoegd, welke ook in de akte van levering is overgenomen. Het huis is in 2018 aan de voorgaande eigenaar ook via deze makelaar verkocht. De ouderdomsclausule lijkt toen echter niet te zijn opgenomen in de koopovereenkomst, aangezien deze niet in de leveringsakte van destijds staat vermeld, wat ik achterafgezien opmerkelijk vind.

Vorig jaar zocht ik met spoed een woning aangezien ik uit mijn huurwoning moest (een afbraakpand). Gezien de oververhitte woningmarkt en al verschillende afgewezen biedingen heb ik destijds al mijn spaargeld uitgegeven aan het overbieden op deze woning en ik kan een renovatie als deze niet bekostigen. Vanuit naïviteit heb ik helaas geen rechtsbijstandverzekering afgesloten bij de koop van mijn huis. Is er iemand die mij alsjeblieft kan helpen met het bepalen van mijn rechtspositie? Ik heb een tijdlijn gemaakt en alle documenten verzameld, maar gezien de ouderdomsclausule en het bouwkundig rapport weet ik niet goed of ik iets kan doen om de schade te verhalen.