Wonen, Buren
Particulier
Recht op hemelwater afvoer via de sloot van de buren
Op ca 1,5 meter van ons huis loopt over de hele lengte een sloot welke enkele decennia terug is aangelegd voor de afwatering van beide percelen. Bij de koop is ons verteld dat de erfgrens ergens tussen ons huis en de sloot ligt.
Ondanks herhaaldelijk vragen van uit onze kant, is de erfgrens nooit ingemeten tot een paar maand terug.
Nu ontstaan er uiteraard een paar problemen, die wij graag in goed overleg zouden willen oplossen maar dat blijkt niet mogelijk.
- in de loop van de jaren hebben we er een aantal bomen en struiken gepland en er zijn wat bomen spontaan opgekomen. Omdat we niet wisten waar de erfgrens was, hebben we gegokt waar de grens was, en daar de eerste bomen en struiken gepland, Gaande weg is dit automatisch meer richting de sloot gegaan. Ons wordt nu gesommeerd om alle beplanting daar te verwijderen. Dit vinden we op zicht geen probleem, al vinden we het jammer dat ook een aantal mooie bomen weg moeten terwijl ze nog niet weten wat ze met het stuk grond willen doen.
- Aan het eind van de tuin ligt een dam welke onze tuin ontsluit naar het achterliggende bos. Deze blijkt ook niet bij onze perceel te horen. Nu hebben ze gezegd dat ze voorlopig gedogen dat we er nog gebruik van mogen maken, maar dat ze ieder moment mogen besluiten om ons dat recht te ontzeggen. Vraag: mogen ze dat zo maar doen? of omdat visueel deze situatie al decennia zo is hebben we toch recht van overpad over de dam?
- De sloot geld als afwatering. Toen we een paar jaar terug ons dak hebben vernieuwd hebben we aan die kant van het huis een dakgoot laten aanleggen waarbij de afvoer richting de sloot loopt (de afvoer buis is op onze eigen grond). Nu wordt ons gesommeerd om onze afvoer niet meer op de sloot te laten aansluiten. Vraag: mogen ze dit zo maar vragen van ons? en zijn we verplicht om dan een afvoer te regelen of mogen we het water dan gewoon op onze grond laten lopen, welke wel veel hoger ligt dan het perceel naast ons.?
Het verwijderen van de beplanting op geëiste grond is een begrijpelijk verzoek als het de eigendom van de buren betreft, ondanks dat dit jarenlang niet zo beleefd is. Toch is het verstandig bij twijfel juridisch advies in te winnen, omdat er sprake kan zijn van zogenaamd 'verjaring'.
In Nederland kennen we twee soorten verjaring. Enerzijds de zogenaamde 'verkrijgende verjaring', welke optreedt na 10 jaar onafgebroken bezit te goeder trouw. Dat wil zeggen: jij was in de overtuiging dat je de eigenaar was van deze grond. Deze vorm van verjaring lijkt in jouw geval lastiger aan te tonen, omdat je wist dat de erfgrens nog ingemeten moest worden.
Anderzijds is er de 'bevrijdende verjaring' welke optreedt na 20 jaar. Bij deze vorm van verjaring speelt 'goeder trouw' geen rol meer. Hebben jullie de grond meer dan 20 jaar als eigen grond gebruikt en behandeld (zoals het planten van bomen en struiken), dan kan door verjaring de eigendom bij jullie zijn komen te liggen. Maar dit is een gecompliceerde juridische toets, professioneel advies is dan aan te raden.
Wat betreft het recht van overpad: een permanent recht op overpad kan worden gevestigd op basis van noodzaak, overeenkomst, of gewoonte. Als er geen schriftelijke overeenkomst ligt, de weg over de dam niet de enige toegang tot de woning vormt en er ook geen historische gewoonte kan worden aangetoond, wordt het lastig. In zo’n geval kan een beroep op verjaring soms helpen, als het pad al ten minste 10 jaar zonder protest wordt gebruikt.
Tot slot de afwatering via de sloot: een eigenaar mag in principe zelf bepalen hoe hij het water op zijn perceel afvoert. Maar deze vrijheid kent wel grenzen. Volgens vaste rechtspraak mogen bijvoorbeeld de belangen van de onder- of bovenstroomse eigenaren niet onevenredig worden geschaad. Er kan mogelijk sprake zijn van onrechtmatige hinder als je jouw waterafvoer zodanig inricht dat het wateroverlast voor je buren oplevert.
Nogmaals, deze situatie is behoorlijk complex en het kan verstandig zijn om een jurist of advocaat in te schakelen om je te helpen in deze situatie. Ik hoop dat ik je tot zo ver heb kunnen helpen om de juiste stappen te ondernemen.
--------------
Stichting Rechtswinkel.nl is een landelijk werkende organisatie met studenten en vrijwilligers. Bovenstaand advies is gemaakt op basis van beperkte informatie en is mogelijk onvolledig of zelfs onjuist voor de situatie waarin u zit. Raadpleeg voor uw verdere stappen altijd een jurist of advocaat. Lees disclaimer:https://rechtswinkel.nl/disclaimer
Graag nodig ik u uit om bovenstaand antwoord te beoordelen, zodat wij kunnen leren van uw reactie.