Wonen, Buren
Particulier
Tegelijkertijd vond de gemeente het een goed idee om gelijk het zgn. 'snippergroen' aan te pakken; stukjes grond dat o.a. huiseigenaren bij hun tuin hebben getrokken.
Wij hebben ons huis in 2007 gekocht van een eigenaar die het huis al vanaf de bouw in 1976 heeft gekocht.
In overleg met de gemeente is door deze eigenaar samen met de buren een lange haag gepland (ipv schuttingen neer te zetten). Ze hebben daarbij de afspraak gemaakt met de gemeente dat de buren de haag zouden onderhouden om te voorkomen dat de gemeente dit jaarlijks tot op de grond zou snoeien en daarmee volledige inkijk zou verschaffen in de tuinen en woningen.
Echter, door het planten van deze haag is er een strookje gemeentegrond van 6m2 bij de tuin getrokken door de vorige eigenaar (achter de haag die grenst aan onze tuin, ligt een strookje van 6m2 gemeentegrond). Hij heeft vervolgens van het strookje een verhoging gemaakt en o.a. een tweetal bomen geplant waarvan er 1 een bloedbeuk is die er zeker op het oog al meer dan 30 jaar staat en dus op het bewuste stukje gemeentegrond staat.
De gemeente stelt ons als huidige eigenaar voor de keuze:
Indien wij verjaring kunnen aantonen van 20 jaar dan nog beroept de gemeente zij zich op het Arrest van Heusden van de Hoge Raad van 24-2-2017 waardoor de gemeente alsnog een schadevergoeding gaat eisen van ons.
Als wij geen verjaring kunnen aantonen, wil de gemeente ons de grond verhuren.
Zij wil wel dat wij alvast huur gaan betalen voor de 6m2 totdat ze starten met het daadwerkelijk verhogen van de straten.
Wij kunnen de grond ook teruggeven, maar dan meoten wij het eerst ontruimen. Prima, maar er staat een bloedbeuk van meer dan 30 jaar op die plek (gemeentegrond). Die mag ik toch niet zomaar kappen?
Ik vraag me af of dit allemaal zomaar kan en wat mijn rechten zijn als huidige eigenaar.
Zodra het woord afspraak in beeld komt bij een verjaringszaak zullen alle alarmbellen gaan rinkelen daar er dan al snel een mondelinge overeenkomst aangetoond wordt. En indien er afspraken zijn kan verjaring niet intreden. Nooit daarna in ieder geval. U moet echt alles goed overwegen of dit de moeite van een zaak waard is qua m2.
Voor verjaring moet u kunnen aantonen dat de grond meer dan 10 of 20 jaar in bezit is geweest van u en/of uw rechtsvoorgangers. Als er afspraken met de gemeente zijn gemaakt over het gebruik van de grond dan was er geen sprake van bezit maar van houderschap. Verjaring is dan niet aan de orde. Ik kan uit uw bericht echter niet goed opmaken of de vorige eigenaar nu per ongeluk 6m2 bij de tuin heeft betrokken of dat een en ander met de gemeente is besproken. Als er over die grond (die 6m2) geen afspraken zijn gemaakt met de gemeente en er zijn bezitsdaden verricht (het omheinen van de grond, het beplanten van de grond, het onderhouden van de grond) dan is er inderdaad mogelijk sprake van verjaring.
Overigens zou er, als u inmiddels 10 jaar eigenaar bent van uw woning, ook sprake kunnen zijn van verjaring op grond van de 10-jaars termijn. Daarvoor is dan wel vereist dat u niet wist dat de grond van de gemeente was.
Dat de gemeente schadevergoeding van u kan eisen is naar mijn mening, op grond van de informatie die u heeft gegeven, onzin. Er moet dan namelijk sprake zijn van onrechtmatig handelen. Als u niet degene bent die de grond in bezit heeft genomen en ook niet wist dat die grond voorheen eigendom was van de gemeente dan is er geen sprake van onrechtmatig handelen en hoeft u ook geen schade te vergoeden.
Ik hoop dat u iets heeft aan deze informatie!
Reactie van de vraagsteller
Afspraak over het onderhoud van de haag is door vorige buren gemaakt. Wij wisten daar niets van af. De afspraak gaat alleen over de haag; niet het stukje 'gemeentegrond van 6m2)'in onze tuin die grenst aan de haag.
Verjaring van 20 jaar onafgebroken gebruik moeten wij aantonen omdat wij 'te kwader trouw zijn'. Wij hadden kunnen weten (onderzoeksplicht bij aankoop huis) dat onze tuin 9meter diep was (kadastrale gegevens).
Kunnen wij die verjaring aantonen ahv die haag die geplant is? Met het planten van die haag is namelijk het strookje grond bij onze tuin getrokken. Er zijn buren die er al meer dan 20 jaar wonen….
De gemeente wil harde bewijzen! Foto's en verklaringen van buren/familie is ondersteunend bewijs. Volgens mij is dat onzin en zijn verklaringen van buren etc..net zo goed bewijs voor een rechter, toch?
En mag de gemeente huurpenningen vragen voor het strookje grond tot ze gaan verhogen? De data hiervan zijn nl. nog helemaal niet bekend?
Als er geen afspraken zijn gemaakt over het gebruik van gemeentegrond dan waren de vorige eigenaren waarschijnlijk geen houder. Of er dan sprake is geweest van bezit moet beoordeeld worden aan de hand van de feiten.
Voor wat betreft de kwade trouw is het zo dat het aan de gemeente is om te bewijzen dat u niet te goeder trouw was. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het is ook niet zo dat, zoals veel gemeentes stellen, er nooit sprake kan zijn van goede trouw omdat men door raadpleging van het kadaster had kunnen zien dat de grond eigendom was van de gemeente. Hier is jurisprudentie over. Het is natuurlijk wel zo dat het altijd de voorkeur verdient om bewijs te verzamelen waaruit blijkt dat de situatie al meer dan 20 jaar zo is. Dan hoeft de discussie over de goede trouw niet gevoerd te worden.
Met betrekking tot het bewijs is het inderdaad verstandig om verklaringen te verzamelen en eventueel foto’s en video’s waaruit volgt dat de situatie al meer dan 10 en/of 20 jaar zo is. Naast het planten van de haag zullen er ook nog wel andere bezitsdaden bewezen moeten worden zoals bijvoorbeeld het eventueel beplanten en onderhouden van de grond.
Foto’s en verklaringen van buren zijn inderdaad gewoon bewijsmiddelen. De rechter is vrij in het waarderen van bewijs. Ik zou niet weten wat de gemeente bedoelt met harde bewijzen.
De gemeente mag natuurlijk huur vragen alleen is het aan u om te bepalen of u huur gaat betalen. Als uw standpunt is dat de grond van u is dan zou ik geen huur gaan betalen.
Reactie van de vraagsteller
De vorige eigenaar heb ik benaderd en hij heeft foto's gestuurd van zelfs 30 jaar geleden. Daarop is o.a. de haag duidelijk te zien en de boom met beplanting ervoor. Verjaring kunnen we dus aantonen.
We hebben niet willens en wetens de grond in bezit genomen en het eigendom laten voortduren. Wij hebben de grond gekocht zoals het aangeboden werd (met de 6m2) en verder 10 jaar lang niets daaraan verandert.
Ondanks verjaring wil de gemeente alsnog schadevergoeding van ons voor de 6m2. Hierbij baseert zij zich op een uitspraak van de Hoge Raad van 24 febr, 2017 (zgn. Arrest van Heusden). Wij kunnen dus nu alsnog betalen ondanks verjaring?
Kan de gemeente haar eis tot schadevergoeding bij de vorige bewoners neerleggen, want zij zijn degenen geweest die het stukje grond toegevoegd hebben.
Ja dat heeft u wel want het willens en wetens in bezit nemen en laten voortduren van eigendom van een ander is een vorm van diefstal. Sterker nog: als u stelt dat u geen onrechtmatige daad heeft gepleegd is er een rechtmatige daad, een overeenkomst , en kan er nooit verjaring spelen. U moet dus oppassen met wat u zegt. In ieder geval vloeit uit het arrest voort dat na ommekomst van de verjaring waarbij duidelijk is dat de eigendom is overgegaan de gemeente een vordering kan instellen uit onrechtmatige daad en daarin kan eisen een schadevergoeding in natura ( de grond) . De gemeente moet de vordering instellen binnen 5 jaar nadat de eigendom is overgegaan en kan maximaal 20 jaren na die in kennisgeving worden ingesteld . Het is dus van belang om de verjaring zo vroeg mogelijk te laten ingaan , ik weet niet of het allemaal de moeite waard is.