Wonen, Buren
Particulier
Mag de verhuurder van ons huis eisen dat we een nieuw contract ondertekenen?
Ik kan eventueel het contract en de algemene bepalingen doorsturen, maar alvast ter info, het volgende staat erin:
3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan 1 jaar in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.
18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalendermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden en met inachtneming van artikel 7:271 lid 5 BW.
18.2 Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan niet later dan één maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn.
Graag hoor ik! Dank je wel!
De verhuurder moet het einde van de huur aanzeggen ( minimaal een maand van te voren ). Doet hij dat niet dan loopt er van rechtswege een huurcontract van onbepaalde tijd met rechtsbescherming voor de hoofdhuurder en eventueel medehuurders. Het voorstel van verhuurder deugt niet , is in strijd met de wet.
Reactie van de vraagsteller
Hi Monique,
Dank voor je reactie! Is zijn opzegtermijn 1 maand of 3 maanden?
In het begin van ons contract staat: Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar.
In 3.1 staat:
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 1 MEI 2019
In 3.4 staat:
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan 1 jaar in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.
............
Reactie van de vraagsteller
Lees ik het dan goed dat 18.2 geldt als de overeenkomst een termijn van 1 jaar of korter heeft? En dat voor ons, omdat het een overeenkomst van 2 jaar is, artikel 18.1 geldt?
Zie toelichting artikelen 18.1 en 18.2 in mijn eerste bericht.
Bij voorbaat dank!
Uit uw toelichting kan ik niet afleiden of u nu een huurovereenkomst voor 1 of 2 jaar heeft gesloten. Artikel 3.1, dat u aanhaalt, vermeldt: deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden. Dit zou impliceren dat het om huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een jaar zou gaan of staat er nog meer in artikel 3.1.? In beide gevallen moet de huurder minimaal een maand van tevoren mededelen dat de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum eindigt. Doet hij dit niet (tijdig), dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en geniet u verder huurbescherming. U bent overigens niet verplicht een nieuwe huurovereenkomst te sluiten en gezien de huidige situatie raad ik u dat ook niet aan. Tegelijk heeft te gelden dat de verhuurder onder deze voorwaarden niet nogmaals een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met u kan sluiten. Een tweede overeenkomst wordt automatisch als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd beschouwd.
Reactie van de vraagsteller
Hi.
In het begin van ons contract staat: Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar.
In 3.1 staat: Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 1 MEI 2019.
Het eerste jaar is dus al verstreken, de einddatum van het contract is 1 mei 2021. Begrijp ik het goed dat hij 1 maand opzegtermijn heeft? In welke situatie geldt dan de 3 maanden in artikel 18.1?
Als hij nog op tijd is met de opzegging omdat hij dus nu nog de tijd heeft om schriftelijk op te zeggen, welke argumenten kunnen wij dan gebruiken om hier niet mee akkoord te gaan? Hij kan namelijk nog opzeggen en ons er dus ook uitzetten. Wij willen natuurlijk dat het huidige contract gewoon met onbepaalde tijd doorloopt en wij huurbescherming krijgen. Maar hoe kunnen we dit 'juridisch beargumenteren'?
Bij voorbaat dank!
Reactie van de vraagsteller
Nog ter aanvulling, dat is dus alles wat er staat bij 3.1. Het vage is dat er een 'bepaalde tijd' staat maar in 3.1 zelf niet staat hoe lang dit dan is. Eerder in het contract staat dus wel: Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar.
Wat is dan nu precies van toepassing? Artikel 18.1 of 18.2? En als het 18.2 is, wanneer is 18.1 dan van toepassing?
Eventueel kan ik ook het hele contract en de algemene bepalingen doorsturen naar een e-mailadres?
De exacte formulering van de huurperiode in het huurcontract is in deze van cruciaal belang. Een huurcontract voor een bepaalde tijd eindigt van rechtswege, doch de verhuurder heeft in dat geval wel te voldoen aan de formaliteit dat hij de huurder TUSSEN 1 EN 3 MAANDEN voor het eindigen van de overeengekomen huurperiode informeert over het eindigen van het contract. Doet hij niet tijdig en/of het huurcontract wordt met een bepaalde termijn verlengd dan is er van rechtswege sprake van een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Als u wilt, wil ik wel even kosteloos naar de exacte formulering van uw huurcontract kijken en u berichten wat in uw situatie thans geldt.
Reactie van de vraagsteller
Hi Marcel,
Ik kan op dit forum niet zo veel tekens gebruiken, kan ik het contract mailen?
In het begin van ons contract staat: Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar.
In 3.1 staat: Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 1 MEI 2019.
In 3.4 staat: De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan 1 jaar in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.
Reactie van de vraagsteller
18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalendermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden en met inachtneming van artikel 7:271 lid 5 BW.
18.2 Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn g
Reactie van de vraagsteller
Ik heb dus eigenlijk 2 vragen:
1. Wat is dan nu precies van toepassing? Artikel 18.1 of 18.2? En als het 18.2 is, wanneer is 18.1 dan van toepassing?
2. Als de huurder nog op tijd is met opzeggen, welke juridische argumenten kunnen wij gebruiken om niet akkoord te gaan met het ondertekenen van een nieuw contract (maar het dus laten doorlopen van het huidige contract en huurbescherming krijgen)?
Eventueel kan ik het hele contract en de algemene bepalingen ergens naartoe sturen.
u kunt mij mailen op
mlcohen@cohen-advocaten.nl
ik zal u dan per email terstond berichten.
Vaak staat in het begin van huurovereenkomst onder "Overwegende" in algemene bewoording dat het een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van maximaal 2 jaar betreft. Deze overweging zegt dan niets over de overeengekomen duur van de huur. Dat wordt doorgaans in artikel 3.1 geregeld. Indien dit ook geldt, dan zou dit impliceren dat u een overeenkomst voor de duur van 12 maanden bent overeengekomen en dat er bij gebreke van een opzegging inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor mijn contactgegevens kunt u mijn profiel raadplegen.