Wonen, Buren
Particulier
Alleerst is de vraag wat er in het contract met de makelaar staat. Zijn er algemene voorwaarden van toepassing verkaard en werden deze ook aan u overhandigd? Dan is dit het belangrijkste aanknopingspunt. Om een goed antwoord te geven moeten deze twee stukken worden doorgelopen. Een tweede vraag is of met succes kan worden gesteld dat de makelaar is tekorteschoten. De bewijslast daarvan kan bij u liggen als hij aantoont aan zijn inspanningsplicht te hebben voldaan.
Reactie van de vraagsteller
De makelaar heeft ons het contract Voorwaarden NVM februari 2010 aangeboden. Nu blijkt dat we wel mondeling overeenstemming hebben bereikt, voor wat betreft courtage, advertentiekosten e.d., maar verzuimd hebben het contrect te ondertekenen. Dit is niet moedwillig gedaan, het is blijven liggen. We willen ons houden aan de mondelinge afspraak, maar willen niet het volle bedrag betalen. We refereren aan art. 14, lid 7 van het NVM Consumentenvoorwaarden: "Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt, behoudt de makelaar recht op volledige courtage, tenzij de consument aannemelijk maakt dat de niet-uitvoering het gevolg is van toerekenbaar tekortschieten (wanprestatie) van de makelaar". We zijn van mening dat de makelaar de opdracht niet heeft uitgevoerd. De koper van ons huis heeft verklaard dat de koop niet zou zijn doorgegaan wanneer de bewuste makelaar in de onderhandeling zou zijn gebleven. De wanprestatie houdt in dat hij een situatie heeft gecreeerd waarin de koper zich niet comfortabel heeft gevoeld om verder te gaan met de onderhandelingen. De koper heeft zich bereid verklaard dit schriftelijk nader uiteen te zetten, mocht hierom gevraagd worden.
Graag verneem ik uw reactie/advies.
Nogmaals dank.
Hartelijke groet.
In de NVM-voorwaarden staat ook nog het volgende:
- artikel 13 lid 1: het is de opdrachtgever niet toegestaan om, behoudens anderluidende afspraken, buiten de makelaar om een overeenkomst tot stand te brengen;
- artikel 14 lid 3: als de opdracht is opgezegd (zie verwijzing naar artikel 6 b), is er geen courtage verschuldigd als de opdrachtgever vervolgens zelf een koopovereenkomst tot stand brengt, tenzij de opdrachtgever heeft gehandeld in strijd met artikel 13 of de makelaar aantoont dat de overeenkomst uiteindelijk wel aan zijn betrokkenheid is te danken (even in mijn eigen woorden).
De vraag is of in dit geval aan artikel 14 lid 3 is voldaan: je zou in dit geval kunnen zeggen dat de overeenkomst tot stand is gekomen, niet dankzij, maar ONDANKS de makelaar. In dat geval is geen courtage verschuldigd mits duidelijk is dat de overeenkomst is opgezegd vóórdat u de koopovereenkomst hebt gesloten. Als de overeenkomst met de makelaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet was geëindigd, bent u in principe courtage verschuldigd maar in dat geval kunt u zich beroepen op artikel 14 lid 6 en beargumenteren dat de inspanningen van de makelaar in dit geval geen courtage rechtvaardigen.
Van een situatie, bedoeld in artikel 14 lid 7, is overigens geen sprake. De overeenkomst (bedoeld is: de koopovereenkomst) komt immers wél tot uitvoering.
Ik houd het er op dat de schriftelijke offerte niet is aanvaard en dat de makelaar het tegendeel moet bewijzen als hij vind van wel. Ook het van toepassing zijn van de algemene voorwaarden staat dan ter discussie. Dit geeft oncderhandelingsruimte. Nog los van de overige juridische argumenten, waarvan mijn collega er een paar heeft genoemd. Ik adviseer een advocaat in te schakelen om de makelaar van het lijf te houden of desnoods een schikking te treffen.