Wonen, Buren
Particulier
Op 15 sept hebben wij de NVM koopovereenkomst (opgesteld door verkopende makelaar) met als overdrachtsdatum 14 december getekend. Begin oktober moest de 10% aanbetaling bij de notaris zijn. Onze hypotheek liet nog op zich wachten, maar uitstel van behoud van financiering had na overleg met de kopers als gevolg dat de overdrachtsdatum een maand verschoven zou worden. Dit zagen wij niet zitten en hebben het voorbehoud van financiering laten verlopen en de waarborgsom overgemaakt.
Begin november hebben we te horen gekregen dat de verkopers mogelijk op 14 december niet kunnen overdragen. De verhuurder is een maand te laat aangeschreven en beroept zich op zijn 3 mnd opzeg termijn, welke eindigt op 14 januari.
De verkopers willen nu tot een overeenkomst met ons komen, want met de huurder komen ze er niet uit. Voor ons valt er weinig te onderhandelen, omdat wij al alles gepland en geregeld hebben.
Mocht het niet tot een overdracht komen, kunnen wij hun in gebreken stellen. In hoeverre staan wij juridisch in ons recht? Hebben wij ten alle tijden gelijk en hebben wij dus recht op 3 promille van de aankoopprijs per dag, zoals in de boeteclausule van de koopovereenkomst beschreven staat?
Uitgaande van het verhaal zoals u het schetst heeft u inderdaad recht op een boete. U moet dan direct nadat er niet tijdig is overgedragen een aangetekende brief sturen en alsnog te eisen dat ze afnemen en er op wijzen dat u aanspraak maakt op de boete als er niet wordt overgedragen
U hoeft de woning niet vrij van huur te accepteren (zou ik ook niet doen). Als er geen voorbehoud is gemaakt voor het vrij van huur kunnen krijgen, schiet men tekorten is de boete denk ik verschuldigd (denk ik, want je moet er altijd deovereenkomst op nalezen).
Reactie van de vraagsteller
Bedankt voor de reactie's. In de koopovereenkomst staat inderdaad dat de woning vrij van huur moet worden opgeleverd. De verkopende partij geeft aan dat ze een vergoeding willen afspreken.
Het is niet verstandig om de woning te accepteren met een huurder en in plaats daarvan een vergoeding. U loopt dan namelijk het risico dat de huurder niet vertrekt en dat u het huis dus zelf niet kunt bewonen. Daarom adviseer ik u de verkoper er aan te houden dat het huis vrij van huurders wordt overgedragen. Als de verkoper dat niet doet dan is het raadzaam direct een aangetekende brief te sturen waarin u vraagt het huis alsnog binnen 8 dagen over te dragen vrij van huur. Tevens kunt u dan aankondigen als dat niet binnen 8 dagen gebeurd dat u dan aanspraak maakt op een boete van 3 promille van de koopsom. Die brief kunt u op 14 december versturen als er dan niet overgedragen wordt. Als u daarbij hulp nodig heeft kunt u altijd met mij contact opnemen via mijn profiel op deze site.
Een vergoeding afspreken voor het te laat leveren is pragmatisch gezien acceptabel. Als schriftelijk wordt vastgelegd dat percentage X van de contractuele boete wordt voldaan voor datum Y, met de kanttekening dat bij niet tijdige betaling de volledige contractuele boete per direct verschuldigd en opeisbaar is. Dat voorkomt juridisch geharrewar en geeft een sterke positie bij niet tijdig betalen. Dat moitveerd!
Een vergoeding voor opleveren met huurder is niet aan de orde. Gezien het voor eigenaren lastige huurrecht is het af te raden anders dan vrij van huur en huurders levering te accepteren.