Zakelijk, Arbeid, Schade
Particulier
Ik huur (zakelijk) een pand ten behoeve van een horeca-exploitatie. Nu blijkt, met de wijsheid achteraf, dat de huur in deze branche niet op te brengen is. Ter indicatie, ik betaal 35K per jaar waar marktconform max 18K zou moeten zijn. In het huurcontract, welke nog 4,5 jaar doorloopt, staat expliciet beschreven dat er enkel horeca bedreven mag worden. Kortom, met horeca is de locatie onmogelijk rendabel te maken. Dit ligt met name aan de beperkte m2. Is er een mogelijkheid een dergelijk contract te laten ontbinden of vernietigen op basis van bovenstaande?
Na verloop van de overeengekomen huurtermijn, of na - maximaal - vijf jaar huur kunt u de huurprijs door de kantonrechter laten aanpassen. Als de huur nog maar net gestart is, is dat niet mogelijk. U kunt niet op grond hiervan de huurovereenkomst ontbinden of vernietigen.
U hebt wel enkele andere mogelijkheden:
- onderhandelen over een lagere huurprijs tegen - bijvoorbeeld - een langere looptijd van de huur;
- de verhuurder voorhouden dat voortzetting van de huur tot faillissement zal leiden, als hij niet bereid is de huursom aan te passen (dan heeft de verhuurder uiteindelijk niets aan de hoge huurprijs);
- nagaan of u een derde kunt vinden die bereid is de huurovereenkomst tegen de bestaande voorwaarden van u over te nemen.
Voor hulp hierbij kunt u contact met mij opnemen.
Reactie van de vraagsteller
Beste Rudolf,
Dank voor je antwoord. Ik heb die gesprekken al gehad en de verhuurder wil niet zakken in de prijs. Ik ben inmiddels al gesloten en de huur a 2916 euro per maand loopt op. Er is zowel zakelijk als prive geen mogelijkheid deze huur op te brengen. Ik kan moeilijk begrijpen dat er tegen een dergelijk, in mijn ogen wurgcontract, niets te doen is. Ligt er nergens een mogelijkheid behalve de goodwill van de verhuurder? Is faillissement de enige optie nog?
Als u in privé huurt (en de huurder dus geen B.V. is), zou u ook nog schuldsanering kunnen overwegen.
Feit is dat zowel bij faillissement als bij schuldsanering, de verhuurder uiteindelijk zijn huur niet vangt. Kennelijk is hem de situatie nog onvoldoende duidelijk of wil hij de druk zo hoog mogelijk houden. Als u dit aan de verhuurder duidelijk maakt, is er wellicht nog een kans dat hij inbindt.
Reactie van de vraagsteller
Beste Rudolf,
De verhuurder heeft me inmiddels tot 3 maal aangeschreven en gesommeerd de huur over te maken. Ik heb het idee dat de verhuurder dit bewust laat oplopen zodat ik, tot het moment er een nieuwe huurder is, verantwoordelijk ben voor het pand (verzekeringen GWL e.d.) Is dit voor mij een gewenste situatie? Wat zou een optie voor mij zijn gezien dit verhaal? Kan ik bijvoorbeeld zelf faillissement aanvragen?
Jazeker, dat kan. Ik adviseer u echter een advocaat in de arm te nemen om dit proces met u te begeleiden want er dient een aantal keuzes gemaakt te worden. Faillissement of schuldsanering, is het pand al ontruimd (u geeft aan: ja), wat zal de verhuurder doen als namens u een advocaat gaat optreden, waar liggen zijn grenzen, etc.
Reactie van de vraagsteller
Beste Rudolf,
Ik heb iemand (makelaar) gesproken die mij het volgende vertelde. Er bestaat, volgens hem, een mogelijkheid om voor de rechter te ontbinden. Als redenen kunnen aangegeven worden dat er dwaling enerzijds en onkunde anderzijds is. Dwaling doordat er een huurprijs gevraagd wordt die niet reeel is en daarmee niet rendabel. Onkunde anderzijds doordat ik als startende (niet ervaren) ondernemer niet heb kunnen overzien dat de beperkte m2 niet toereikend waren om een dergelijke huurprijs te verantwoorden. Daarbij is in mijn geval het ook zo dat mijn aankoopmakelaar ook de verkoopmakelaar was (exploitatie, niet het huurpand zelf). Deze heeft mij ook niet gewaarschuwd voor de hoge huurprijs.
Deze makelaar die ik sprak gaf aan in dezelfde situatie te hebben gezeten en voor de rechter heeft verloren (dus de ondernemer kreeg ontbinding huurcontract)
Klinkt dit enigzins als iets wat een mogelijkheid zou kunnen zijn?
Ik kijk uit naar je antwoord
Dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden zijn allemaal wettelijke gronden voor vernietiging van een overeenkomst.
Dwaling kan zich voordoen als de (makelaar van de) verhuurder heeft gezegd dat de huursom realistisch is gezien de omzetcijfers, of als de (makelaar van de) verhuurder wist of had moeten weten dat het helemaal niet mogelijk is om winst uit de exploitatie te halen.
Misbruik van omstandigheden kan zich voordoen als je door onervarenheid wordt bewogen tot het aangaan van een rechtshandeling waarvan de wederpartij je had behoren te weerhouden. Daarvoor zouden grofweg dezelfde gronden kunnen worden aangevoerd als bij dwaling.
Dat jouw makelaar tevens de verkoopmakelaar van de wederpartij was, lijkt mij bij een en ander een relevant punt.
(Bovendien bepaalt de wet dat de makelaar die 'twee heren dient', geen recht heeft op betaling van courtage).
Reactie van de vraagsteller
Hallo Rudolf,
Ik heb nog een aanvullende vraag. Ik wil gaan aantonen dat er misbruik van omstandigheden inzake het huurcontract. Dit vanwege mijn onervarenheid en het feit dat de verhuurder had kunnen weten dat de huur niet rendabel is in deze branche. Dit onder meer door verklaringen van voorgaande huurders. Ik heb inmiddels wel een schrijven gekregen van een incasso bureau inzake de huurachterstand. Kan ik deze incasso en alle gevolgen hiervan op de een of andere manier stoppen of vertragen. Er vanuit gaande dat ik het contract zou kunnen ontbinden (in het meest positieve geval) zal inmiddels mogelijk mijn hele huis al leeggehaald kunnen zijn door een deurwaarder, wat achteraf misschien onterecht zou kunnen zijn. Kan dit proces tot bv. een gerechtelijke uitspraak worden uitgesteld? Ik hoor graag van u!
Het is lastig om dat proces te vertragen. Als de wederpartij beslag wil leggen, kan hij daarvoor zonder veel formaliteiten - en zonder jou vooraf te hoeven informeren - toestemming van de rechtbank krijgen. Je hebt dus alle reden om nu al na te gaan hoe je zo min mogelijk schade ondervindt van een eventuele beslaglegging.
Het is overigens niet waarschijnlijk dat je huis wordt leeggehaald, in elk geval niet vóór het einde van een rechtszaak. Als er beslag op inboedel wordt gelegd, maakt de deurwaarder een beschrijving maar wordt de inboedel veelal niet meegenomen. Het punt is namelijk dat de beslaglegger alle kosten van opslag van de inboedel moet voorschieten. Veel beslagleggers schrikken daarvoor terug.