Wonen, Buren
Particulier
Ik huur sinds begin februari een huurwoning.
Tijdens het opknappen van de woning zakte ik door de vloer op meerdere plekken, gelukkig geen letsel aan over gehouden.
Er bleek houtworm in te zitten en waren de vloerplanken zodanig aangetast dat het hout gewoon verpulverde tot poeder.
Ik heb contact gehad met de woningcorporatie en vertelde hun dit verhaal met er aan toegevoegd dat ik voor de tijd dat ik niet [veilig] in de woning kan de huur ook niet wil betalen.
Er werd mij verteld dat dit niet mag!
Mijn vraag is mag ik geen of minder huur betalen wegens nalatig onderhoud [gevaarlijke situatie]aan de woning? en hoe kan ik de woningbouw hiervoor aansprakelijk stellen?
Ik ben bang dat de woningbouw alleen de plekken repareert zonder te checken of er op andere plekken ook houtrot zit! [wegens kostenbesparing]
Het zijn de kale vloerplanken van het huis, dus niet de vloer van de vorige bewoner.
Graag ontvang ik hierop antwoord.
U mag alleen de huur in zijn geheel inhouden als er geen of nagenoeg geen bewoning mogelijk is. In uw geval is dat nog niet helemaal duidelijk.
U zou de Huurcommissie kunnen inschakelen. Die bepaalt op basis van de ernst van de gebreken de mate van huur die u mag inhouden tot het probleem is opgelost.
Bij onderhoudsproblemen moet u eerst contact opnemen met de verhuurder, het beste per aangetekende brief via een zogeheten gebrekenbrief met sommatie om het gebrek binnen 14 dagen te verhelpen en aan te kondigen welke maatregelen u anders neemt. Werkt dat niet, dan kunt u de verhuurder op verschillende manieren toch in beweging krijgen.
Hieronder treft u algemene informatie aan over diverse mogelijkheden. In uw geval lijkt me (na de gebrekenbrief) het opschorten van (een deel van de) huur een goed drukmiddel. Daarnaast zou u de huurcommissie in kunnen schakelen.
- Zelf het onderhoud of de reparaties uitvoeren
- Betaling huur uitstellen
- Klacht indienen bij gemeente
- Procedure starten bij de rechter
- Naar de huurcommissie
U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren; U kunt ook zonder rechterlijke machtiging het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. U vordert dan de gemaakte kosten terug van uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. U loopt hierbij wel het risico dat u door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie.
U kunt het betalen van de huur uitstellen tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kunt u doen zonder tussenkomst van rechter, advocaat, Huurcommissie of gemeente. Hierbij stuurt u de verhuurder een brief waarin u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opsporingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden of reparaties heeft uitgevoerd, moet u met terugwerkende kracht de opgeschorte huur betalen. Denkt u na over deze stap, dan kunt u het beste van tevoren juridisch advies inwinnen.
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.
U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet, dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op. U kunt de rechter ook binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief aan de verhuurder vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U betaalt dan minder of geen huur meer tot het onderhoud is uitgevoerd.
U kunt aan de huurcommissie verzoeken om huurverlaging wegens gebreken (niet met terugwerkende kracht) tot het moment dat deze verholpen zijn. Verder is een klacht bij de gemeente mogelijk als er gezondheidsaspecten of veiligheidsaspecten spelen (bijv. schimmel).
Ook kunt u (met terugwerkende kracht) recht hebben op huurvermindering / schadevergoeding. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW:
7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
U kunt voor hulp vrijblijvend rechtstreeks contact opnemen met een van de huurrechtjuristen hier, bijv. via de link ' direct contact' die u - als u heeft ingelogd - ziet bij dit antwoord.
Ik help u hier graag bij.
Reactie van de vraagsteller
Bedankt voor uw vlotte reactie,
Het betreft de woonkamervloer, ik durf daar niet meer op.
Je kunt namelijk vanaf de buitenkant niks zien!
Eenmaal erdoor gezakt zie je dat het vanaf de onderkant het helemaal opgevreten is.
De mogelijkheid dat de houtwormen [of andere gedierte die dit veroorzaken] via de kruipruimte helemaal onder het huis de vloer opeten is reëel aanwezig [alles is van hout ook de draagbalken!]
Nu ben ik er nog in bezig en staan de meubels er niet in, maar wat als ik net een nieuwe vloer e.d. heb en zak er weer doorheen?? omdat het gebrek niet is gevonden?
Ik ben bekend namelijk met de onkundige praktijken van onze wooncorporatie en vrees dat hier niet kundig mee omgegaan word!
Voorkomen is beter dan genezen denk ik dan.
Graag ontvang ik wederom uw reactie terug
U zult nu alvast moeten beginnen met de gebrekenbrief en daarin e.e.a. zo goed mogelijk omschrijven, ook aangeven dat de gehele vloer vervangen moet worden en aangeven dat bewoning zo onveilig is op dit moment dat het feitelijk niet mogelijk is.
Ik help u hier graag bij.
U kunt vrijblijvend rechtstreeks contact opnemen via de link ' direct contact' die u - als u heeft ingelogd - ziet bij dit antwoord.
Reactie van de vraagsteller
Ik huur een onder woning en de trap van de bovenwoning grens aan mijn huis, dus wie weet zitten de beestjes ook aan de bovenburen hun trap!
Ik heb overigens deze klacht doorgegeven en komen ze morgenochtend inspectie verrichten!
Deze vragen stel ik zodat ik weet waar ik aan toe ben en welk recht ik heb, zoals ik al aangaf ben ik bekend met de "kundigheid" van de woningcorporatie.
Zoals ik al aangaf kunt u het beste rechtstreeks contact opnemen via de link ' direct contact' die u - als u heeft ingelogd - ziet bij dit antwoord.