Overheid, Gemeente, Vergunning
Particulier
Toen wij dit huis kochten stond er al een oude houten schuur. Deze was inmiddels dusdanig vermolmd dat er instortingsgevaar bestond. We zijn de schuur gaan opknappen/repareren. Houten wanden zijn wand voor wand grotendeels vervangen ook door houten wanden. Een paar houten balken, een stuk oude fundering en de gedeeltelijke oude vloer zijn intact gehouden. We zijn hier al meer dan 3 jaar mee bezig. De schuur is verder hetzelfde gebleven. Na ons hebben wij nieuwe buren gekregen, die ons woongenot verpesten. Nu hebben zij de gemeente om handhaving gevraagd. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen en ons geschreven dat alles in orde is. De buren pikken dit niet en hebben op de hoorzitting gelijk gekregen en nu moeten wij de schuur afbreken, met dwangsom.
Dus eerst heeft de gemeente ons bericht dat alles in orde is en nu moeten we de schuur afbreken die er al jaren stond en alleen opgeknapt/gerepareerd wordt. We hebben te veel vernieuwd!?! Wat kunnen we hier tegen doen en waar kunnen we ons op beroepen? Is hier jurisprudentie over o.i.d.?
Graag uw reactie.
De schuur zal vergunningsplichtig zijn en ik vermoed dat om die reden de gemeente het handhavingsverzoek heeft opgepakt. Ik heb begrepen dat u eerst de schuur heeft opgeknapt alvorens toestemming te vragen, dit zal problematisch worden omdat u daarmee bewust een risico heeft genomen dat u kosten maakt om een illegaal bouwsel op te knappen. Op een aantal aspecten kan de handhaving worden tegengehouden: zicht op legalisatie, een toestemming gegeven door een gemeentelijke ambtenaar met beslisbevoegdheid , als handhaving leidt tot onevenwichtigheden omdat het bijvoorbeeld een kruimelgeval is. Hiervoor dient u het bestemmingsplan te kijken en de welstand nota uw gemeente.
Reactie van de vraagsteller
De schuur stond er al voordat wij in 1997 dit huis met opstallen kochten. Maar omdat de schuur vermolmd was zijn wij al jaren bezig met opknappen, wand voor wand, iedere keer een stukje. Verder is de schuur even groot etc. gebleven. Waarom mag je iets wat allang bestaat niet opknappen? De gemeente heeft bij het handhaven niets gevonden en gezegd dat het in orde was. En nu afbreken? Wij snappen niet waarom je een oude schuur niet mag repareren/opknappen/onderhouden. Waar staat dat dan in de wet?
Als de schuur ooit illegaal is gebouwd kan het zijn dat het bouwsel nu wel gelegaliseerd mag worden, in het bestemmingsplan staat wat wel/niet verboden is. Meestal op het achtererf mogen schuren en uitbouwen e.d vergunningvrij gebouwd worden. Welke reden geeft de gemeente in de hoorzitting aan de aanvraag tot handhaving te honoreren?
Uit de aangegeven omschrijving maak ik op dat er geen sprake kan zijn van vergunningsvrij onderhoud. Er zou wel sprake kunnen zijn van vergunningsvrij bouwen. Zonder verdere gegevens van het perceel, aanwezige bebouwing en afmetingen bedoelde schuur is daarover geen uitspraak te doen.
De gemeente is blijkbaar van mening dat er geen sprake is van een vergunningsvrij bouwwerk en dat de bouw niet is toegestaan op grond van de bouwregels uit het bestemmingsplan. U zou kunnen nagaan of er gebouwd kan worden op grond van het overgangsrecht en/of een het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid (binnenplanse afwijking)
Indien de bouw niet op basis van regels in het bestemmingsplan is toegestaan zou een kruimel afwijking wellicht uitkomst kunnen bieden. Daarbij zou uw gemeente in beleidsregels nadere bepalingen kunnen hebben opgenomen. Daarover is ook zonder nadere details geen uitspraak te doen.
Het is mogelijk dat de schuur er op grond van overgangsrecht nog stond, maar niet in het bestemmingsplan. Het feitelijk nieuw bouwen van een schuur valt in dat geval mogelijk niet meer onder dat overgangsrecht. Dat zou mogelijk wel zo zijn geweest als de schuur alleen maar her en der gerepareerd zou zijn.
Het is voor mij, als specialist omgevingsrecht/handhaving, onmogelijk om u het juiste antwoord te geven op uw vraag, zonder dat ik de details ken. U kunt mij rechtstreeks benaderen; ik wil voor u de brief van de gemeente lezen zodat u wellicht wat meer richting hebt (max. half uur).
Essentieel: let u op de beroepstermijn (ik neem aan dat u een beslissing op bezwaar hebt ontvangen), want als u te laat beroep instelt wordt het besluit onherroepelijk en dan kunt u de situatie niet meer veranderen. Die termijn is 6 weken na besluitdatum. Snel reageren dus!
Vermoedelijk is de discussie hier of de schuur onder het overgangsrecht valt. In uw situatie is feitelijk sprake van vernieuwbouw. Een beperkt aantal delen van de schuur is in tact gelaten, de rest is vernieuwd. Er is op deze manier geen sprake meer van 'normaal onderhoud'. Daardoor is de overgangsrechtelijke bescherming vervallen en is de schuur nu illegaal.
Dit alles is uiteraard alleen van toepassing als de schuur in strijd is met het bestemmingsplan. De gemeente zal echter ook dan moeten uitleggen waarom het niet mogelijk is de schuur te legaliseren door een vergunning te verlenen tot afwijking van het bestemmingsplan.
Ik ben het met mijn collega's eens. Zonder de juiste gegevens is er niets met zekerheid te stellen. Er zijn een aantal mogelijkheden, die hier boven ook al genoemd zijn. Zozls overgangsrecht bestemmingsplan, vergunningvrij bouwen, vervangen bestaand bouwwerk zonder dat er sprake is van nieuwbouw.
Maar vor alles moet je direct bezwaar maken tegen het besluit van de gemeente, anders heb je helemaal geen rechten meer en is het besluit onheroepelijk.