Wonen, Buren
Particulier
Sinds september 2011 zijn wij eigenaar van eengezinswoning. Vanwege grote klussen aan de binnenzijde van de woning zijn we pas in januari 2012 daadwerkelijk in de woning gaan wonen. De woning heeft kunststof kozijnen, die in 1999 geplaatst zijn. Bij de koop van de woning waren er geen signalen dat er problemen mee zouden zijn. Nu constateerden we helaas een aantal weken geleden een lekkage onder het kozijn in de woonkamer. Het lijkt alsof er regenwater tussen het kozijn en de muur door gekomen is en het water is langs de muur naar beneden gesijpeld. Hierdoor gesignaleerd hebben we alle (onderkanten) van de kozijnen nader bekeken en wat blijkt: alle kozijnen in de achtergevel, dus ook op de 1e en 2e verdieping vertonen (in meer of mindere mate) lekkage-/vochtplekken. Nu hadden we laatst een bijeenkomst met de buren en al pratende hierover kwamen we te weten dat alle woningen in onze straat/wijk te maken hebben met slechte voegen. Schijnbaar is bij de bouw (1978) teveel zand in het cement gebruikt, wat langzaam met het regenwater uitwast. Dit verklaart voor ons ook de witte aanslag die we op de ramen in dezelfde achtergevel hebben. Deze aanslag krijg ik er niet af gewassen en zal waarschijnlijk gepolijst (of erger nog: ramen vervangen) moeten worden. We hebben concreet dus met 2 situaties te maken (voegen en lekkage), die mogelijk met elkaar samenhangen, maar dit is voor ons als niet-bouwkundigen niet vast te stellen. Al met al 2 niet zulke fijne constateringen in een huis waarin je 'net klaar' bent met al het klussen. De lekkage hebben we keurig bij de opstalverzekering gemeld, maar we hebben een afwijzing gekregen aangezien het zou gaan om achterstallig onderhoud of waterdoorslag door de gevel, wat beide dus niet gedekt is (schade is op afstand beoordeeld).
Al met al zitten we er aardig mee in ons maag, want schadeherstel gaat al snel een paar duizend euro kosten. Graag zou ik advies van een expert willen over of wij ergens deze schades zouden kunnen verhalen.
Bij voorbaat hartelijk dank voor uw reactie!
Zoals u het omschrijft lijkt het erop dat sprake is van een verborgen gebrek waar verkoper vanaf geweten moet hebben. Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen.
Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.
Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.
Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.
Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.
Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.
U kunt voor meer advies/hulp vrijblijvend rechtstreeks contact op nemen met een van de juristen hier, bijv. met mij.
Beste vraagsteller,
U kunt de verkoper aansprakelijk stellen voor het verborgen gebrek ingevolge artikel 7:17 BW of het nog niet genoemde artikel 6:228BW. In ieder geval is er sprake van een waardeverminderingsaspect, en de schadelijke gevolgen die hiermee in direct of indirect verband staan zouden kunnen worden verhaald. De verkoper moet hebben geweten van de "fout" uit 1978. Tevens dat er sprake is van lekkage die hij ook moet hebben gekend. Of er een verband tussen de twee zit zal uitgezocht moeten worden door specialisten. Als u hulp nodig denkt te hebben met het schrijven een aansprakelijkstelling. wil ik u daar graag mee helpen.