Wonen, Buren
Particulier
Mijn vraag is vijfledig. Situatie: onze buurman heeft eind 2012 zonder ons hierover te informeren een platje/balkon gemaakt dat nu grenst aan ons bestaande (sinds bouw in 1890) dakterras (zijn platje logt 75cm. boven de onze). Hij heeft in eerste instantie in onze zijgevel geboord, maar de gaten niet hersteld. We hebben hem gewezen op artikel 50 van burgerwetboek 5 en hem gevraagd het platje te verwijderen. Dit heeft hij niet gedaan, maar vervolgens een schutting geplaatst tussen de balkons in. De schutting is op zo'n manier gebouwd dat we niet meer bij/in onze dakgoot kunnen (helemaal afgeschermd). Hij heeft een jurist naar de situatie laten kijken en die gaf aan dat wij inderdaad in ons recht staan, maar dat ons dakterras niet vermeld staat bij Kadaster en dat ons dakterras dus ook "illegaal" is. Wanneer wij een rechtzaak zouden starten, zou hij dat ook doen en zouden er enkel verliezers zijn. Hij wilde dus een oplossing waar we beide tevreden mee zijn (wij mochten de schutting uitkiezen), maar vanuit onze positie denken we hier anders over:
- ons dakterras zit er al sinds de bouw in 1890 (er is een deur naar het terras, de balkconstructie is zeer stevig en beloopbaar gelijk een normale verdieping binnenshuis en er zit een hek om het terras), is er dan niet sprake van verjaring?
- onze rechtsbijstandverzekering dekt burenrecht niet. In een document hier op de site staat dat je bij de kantonrechter zonder bijstand mag komen, maar op www.rechtspraak.nl staat dat je als eiser altijd een advocaat nodig hebt, wat klopt er nu?
- als we zonder bijstand kunnen procederen: onze buurman woont zelf niet in de woning, hij heeft het verhuurd en woont zelf in het buitenland. Waar moet een dagvaardiging naar toe gestuurd worden? Wij hebben zijn adres niet.
- stel dat wij onze zaak voor de rechter brengen en hij klaagt ons ook aan wegens ons dakterras, wordt dit dan behandeld als twee verschillende zaken of wordt het samengepakt?
- kunnen we de schade die hij gemaakt heeft in onze zijgevel ook meenemen in de eis?
Onze buurman weet alles van bovenstaand, maar volgt zijn jurist en wil het balkon niet verwijderen. Hij wacht nu een rechtzaak af.
Alvast zeer veel dank voor het antwoord!
Met vriendelijke groet,
M.
Beste vraagsteller, ik zal proberen uw vragen in volgorde te behandelen:
1)in het publiekrecht kan er geen sprake zijn van verjaring, illegale aanbouwen die een vergunning behoeven zullen alsnog moeten worden vergund of afgebroken. Als het dakterras is gebouwd op een verdiepingshuis kan het zo zijn dat er privaatrechtelijk wel sprake is van verjaring , maar dat gaat de buurman zijdelings weer niet aan, tenzij het dakterras grenst op zijn dak. Ook dan kan er sprake zijn van verjaring.
2)U mag zowel als eisende als verdedigende partij zonder of met gemachtigde optreden in een kantonzaak met een waardebeloop van maximaal 25000 euro.
3) als de huurders het dakterras hebben geplaatst zou u ook hen aan kunnen spreken. Het is het meest gemakkelijk als u een adres heeft of een Nederlands adres van een gemachtigde, meestal familieleden.
4) een tegeneis heet een eis in reconventie en deze zaken worden in principe samen behandeld.
5) ja u kunt alle schade die in causaal verband staat met de onrechtmatige daad ( geen burenrechtelijke toestemming ) verhalen.
In aansluiting op het advies van mijn collega wil ik er op wijzen dat als u een procedure wilt starten tegen uw buren uw wel een advocaat nodig heeft. Het is namelijk een procedure met onbepaalde waarde en die procedures komen standaard voor de rechtbank en dan moet u een advocaat inschakelen. Dit is geen zaak voor de kantonrechter. U moet er dus rekening mee houden dat het een relatief dure zaak gaat worden als u de zaak voor de rechter wilt brengen. U kunt echter ook in overleg met de buurman samen besluiten de zaak toch aan de kantonrechter voor te leggen. Ook kunt u in overleg met de buurman een bindend advies aan een deskundige vragen of een mediator inschakelen om op die manier uw probleem op te lossen.
Beste vraagsteller,
U zou kunnen overwegen uw vordering te maximeren tot de kantonrechtersgrens. U kunt de schade die u meent te hebben laten taxeren door een professionele derde of een offerte uit laten brengen in verband met verhelpen van de schade, het is immers materiële schade.
U zou ook kunnen overwegen uw buurman eerst buitengerechtelijk te sommeren de schade op zijn kosten te herstellen of de factuur van de door u ingehuurde derde te voldoen als hij niet binnen de reactietermijn handelt. Dus inderdaad is het altijd beter in dit soort zaken voorafgaande een eventuele rechtszaak tot een schikking te komen. Ik ben bereid u te helpen met het schrijven van een sommatiebrief, zie daarvoor de direct contact knop.
Ik sluit mij aan bij de heer Martens. En gezien de situatie raad ik u aan geen sommaties te versturen etc., maar te overleggen over een oplossing. Anders zijn er inderdaad alleen maar verliezers.