Wonen, Buren
Particulier
Wij wonen in een twee onder een kap die we samen met de buren hebben gebouwd in 1986. Aan beiden zijden is een garage vast aan het huis met daarnaast een berging. De terrassen liggen niet naast elkaar omdat wij op de die plaats de keuken hebben met plat dak. De buren hebben op die plaats het terras. De scheiding daarvan wordt gevormd door een mandelige muur van onze keuken. Ons terras ligt achter de keuken. Gezien vanaf de voorzijde wonen wij rechts en de buren wonen links daarvan.(zuidzijde). Het gebouw staat op een helling.
In april 2009 deelde de buurvrouw mede dat ze voornemens waren een zonwering aan te brengen waarbij ze gebruik maakte van stalen kabels en zonwerend doek. De kabels zouden bevestigd worden aan de mandelige muur en aan hun berging. Ik heb haar toen medegedeeld dat ik dat geen goed plan vond omdat indien er krachten op die kabels zouden worden uitgeoefend er schade zou kunnen ontstaan aan een van de muren of de kabels zouden breken. Zij antwoordde dat alle goederen al besteld waren en dat een bedrijf het zou bevestigen. Waarop haar is meegedeeld dat wij dit niet wilde. In de daarop volgende weken gebeurde er ook niets.
Toen wij in Julie 2009 terug kwamen van vakantie zagen wij tot onze verbazing dat er drie kabels waren aangebracht middels ankerplaten aan beide muren zoals hiervoor omschreven. De kabels stonden strak en er was geen mogelijkheid om eventuele spanningen daarvan op te vangen. Het waren zogezegd starre verbindingen. Mijn vrouw en ik wonen al die tijd naast deze buren zonder enig conflict er was nog geen schade ontstaan waarop we hebben besloten om het maar even zo te laten. Wij werden dus volledig genegeerd en de buren hebben hun plan gewoon doorgevoerd zonder verder overleg dit terwijl hun op de consequenties vooraf was gewezen.
De winter 2009/2010 passeerden en in het voorjaar van 2010 constateerden wij dat door het krimpen van de kabels door de temperatuurdaling van die winter de kabels de mandelige muur over de gehele lengte omver had getrokken. De mandelige muur was over de volle lengte gescheurd ter hoogte van de ankerplaten en vormde aan de achterzijde (terraszijde) scheurvorming. Ik heb me tot de buurman gewend en hem verzocht de muur te repareren door deze opnieuw op te metselen vanaf de scheuren.
In het voorjaar van 2011 medio april heeft een man in opdracht van de buurman de muur opnieuw gevoegd, dus niet opnieuw opgemetseld. De schade was dus cosmetisch hersteld wat geen herstellen is.
In juni 2011 zijn wij met vakantie gegaan. Bij terugkomst na drie weken werden wij aangesproken door de buurvrouw terwijl wij de deurkruk van de auto nog in de hand hadden en zij zei dat wij niet moesten schrikken als wij achter de woning kwamen. Wij zagen dat de buren tijdens onze afwezigheid zonder enig overleg een overkapping strak tegen de mandelige muur hadden geplaatst met het hoogste punt 3,5mtr. en een 0,5 mtr. voorbij onze keuken. Deze overkapping bestaat uit een aluminium frame, een houten wand strak tegen de mandelige muur en een glazen dak. Het is schuin naar links aflopend gezien in doorsnede van het huis.
Regelgeving: Het blijkt zo te zijn dat deze overkapping gebouwd mag worden binnen het kader van vergunningsvrij bouwen.
Wat zijn de consequenties van deze stiekeme actie van onze buren:
1) Twee makelaars hebben de situatie onderzocht en kwamen beiden tot de conclusie dat, gezien de afschuwelijke uitvoering van de overkapping, ons pand € 17.500,= is gedaald.
2) Door de hoogte van het overkapping hebben wij minder zon op ons terras. In het voor en najaar is dit aanzienlijk. Door de lichtkoepel in de keuken wordt het zicht ontnomen.
3) Door de hellingshoek van het dak van de overkapping ontstaat er reflectie waarbij de buren via het glas op ons terras kijken hierdoor wordt onze privacy ernstig wordt aangetast.(op foto vastgelegd)
4) De muur die opgemetseld zou moeten worden is nu ingesloten door de houten wand van de overkapping. Een aannemer heeft beraamd dat de schade aan deze muur € 3.783,67 is. Blijft dit zo dan hebben wij een verborgen gebrek bij een eventuele verkoop.
5) Verkoop van onze woning wordt ernstig belemmerd omdat het aanzicht aan onze zijde afschuwelijk is wat de nodige vragen oproept van aspirant kopers.
Kortom wij ondervinden een aanzienlijke schade door het voorgaande en ondervinden een ernstige stoornis in het genot van ons eigendom.
Wij hebben de buren schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de ontstane schade. Hierop werd gereageerd door een advocaat. De buren zijn niet voornemens wijzigingen aan hun overkapping aan te brengen. Hun gedrag noodzaakte ons een advocaat in de hand te nemen teneinde de aantijgingen te kunnen pareren. Deze advocaat ziet een zaak van de schade aan de muur wel zitten maar niet van de overkapping. De proceskosten voor de schade aan de muur blijken een veelvoud van de schade zelf te zijn. Op een schikkingsvoorstel zijn de buren niet ingegaan.
Welnu na €3500,= aan advocaat kosten is er nog geen zicht op een oplossing/schadevergoeding.
Welke mogelijkheden zijn er nog voor handen om de schade te kunnen verhalen op deze buren?
Indien van belang kan ik u foto’s mailen.
Beste vraagsteller,
uw vraag is tweeledig als ik het goed begrijp wilt u enerzijds weten of de schade aan de mandelige muur alsnog kunt verhalen en anderzijds of u de vermindering van waarde ontstaan door de nieuwe aanbouw kan verhalen.
Wat betreft het ondeugdelijk bevestigde zonnescherm heeft u en uw advocaat met u een punt dat de buren aansprakelijk voor de schade die daardoor is ontstaan. In beginsel hebben de alle mede-eigenaren van een mandelige muur het wettelijk recht om daar tegen aan te bouw, mits deugdelijk en niet onrechtmatig. Vast staat de ondeugdelijkheid van het bouwsel ; is er al een uitspraak van een rechter daarover?
Zo nee;
Voortprocederen is kostbaar, maar wellicht kunt u ook terecht bij een jurist zijnde geen advocaat. Deze professionals werken doorgaans tegen heel andere tarieven en kennen ook de weg naar de rechtszaal.
Uw volgende vraag betreft bouwwerk nummer twee;
Een eigenaar van een mandelige zaak mag dus volgens de wet bouwen aan de mandelige muur, althans zijn zijde daarvan mits het een deugdelijke constructie betreft en geen onrechtmatigheden met zich meebrengt.
Waar ligt nu de grens tussen wat volgens de wet nog mag of onrechtmatig is? Ik denk dat u moet aanknopen bij het vergunningstelsel. Als iets wordt gebouwd dat wordt vergund zonder dat er een vergunning is bestaat juist de kans dat - nu het toezicht ontbreekt- het vrij-vergunde bouwwerk onrechtmatige gevolgen kent door het wegnemen van licht en lucht bijvoorbeeld of door andere storende factoren. Ik denk dat een grondige toets aan de rechtspraak nog wel voor opvallende resultaten kan zorgen. U mag mij vrijblijvend contacteren via de direct contact knop zodat ik uw zaak uitgebreid kan beoordelen, met name de kans op succes van uw zaak getoetst aan relevante jurisprudentie.
Geachte vraagsteller,
Er zijn verschillende mogelijkheden, maar U moet altijd een kosten-baten afweging maken.
Ondanks het feit dat vergunningvrij mocht worden gebouwd, kan het zo zijn dat de gemeente bevoegd c.q. verplicht is op te treden. Ik refereer hierbij aan uw punt 1: de afschuwelijke uitvoering. Dit kan te maken hebben met welstandbepalingen, waar de gemeente naar kan/moet kijken.
Verder kunt U bij de burgerlijke rechter terecht om uw schade te verhalen c.q. om uw buren te verplichten de overkapping te verwijderen. Uw buren mogen U namelijk geen onrechtmatige hinder toebrengen. Doen ze dit wel, dan is dat een onrechtmatige daad. Het gaat hier om de punten 1 en 3.
Met betrekking tot punt 1 is echter wel van belang dat een waardevermindering niet op zichzelf onrechtmatig is. Uw buren maken immers gebruik van een bevoegdheid die zij hebben en die U ook kenbaar was. De bouwmogelijkheid van deze overkapping is immers bij eenieder die het bestemmingsplan raadpleegt kenbaar. Dit blijft dus een lastig punt.
De burgerlijke rechter gaat ook over punt 4.
U kunt alle procedure zelf voeren, gezien het belang van de zaak, maar omdat aan de andere kant een advocaat zich heeft gemeld, is het de vraag of dit verstandig is.
Wellicht dat U zich tot het juridisch loket kunt begeven, een rechtsbijstandverzekering hebt, of in aanmerking komt voor een toevoeging. In alle gevallen kunt U dan worden bijgestaan door een deskundige.
Met vriendelijke groet,
Mr J. Wassink