Wonen, Buren
Particulier
Wij wonen in Amsterdam zuid. De buren naast ons bouwen wat in eerste instantie zou gaan om een tuinkantoor van 18m2 en 3 m hoog. Nu blijkt dat de tuinkantoor ook een eigen slaapruimte, douche en toilet krijgt ten behoeve van het verblijf van gasten. Ook hebben ze "per ongeluk" zo een 10 cm op onze grond gebouwd. Nu weten we dat we het Kadaster kunnen bellen voor de kwestie "eigen grond". Maar wat ook dwars zit is dat het gastenverblijf direct onze woonkamer inkijkt en een grote inbreuk doet op onze privacy indien hier geregeld gasten in zullen verblijven. Onze vraag is, kan en mag dit zonder vergunning? Volgens het bestemmingsplan mag het eigenlijk niet maar er zijn zoveel uitzonderingen dat we door het bos de bomen niet meer zien!
Er mag zeker geen gastenverblijf met slaapmogelijkheid worden gemaakt, dat is doorgaans verboden in een bestemmingsplan. U zou om handhaving kunnen verzoeken omdat er een verboden gastenverblijf is en zonder vergunning is gebouwd. Echter in het Besluit omgevingsrecht zijn veel uitzonderingen de zogeheten kruimellijsten. Er zijn privaatrechtelijk een aantal opmerkingen; een raam / venster mag niet binnen twee meter worden geplaatst als deze uitzicht geeft op het erf van de buren, overbouw hoeft u ook niet te dulden. U kunt ook beslissen dat wel te doen maar dan een zakelijk of persoonlijk recht ( tegen vergoeding ) te vestigen, overeen te komen .
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw reactie. Wij hebben de buren vriendelijk aangesproken en zij geven aan dat het gebruikt zal worden als tuinkantoor en de familie maximaal 10 dagen per jaar daar zal verblijven. Wat is nu precies het onderscheidt tussen een "tuinkantoor" of "gastenverblijf"? Want je kunt het noemen hoe je het wil natuurlijk, maar op het moment dat er een douche en toilet geplaatst is en ze zelf aangeven dat familie 10 dagen per jaar daar zal verblijven. Bij wie trek ik aan de bel? Welke vervolgstappen kunnen er worden genomen en hoe leg ik dat het verschil in gebruik het verschil maakt in wat mag? De buren denken volledig in hun recht te staan en hebben duidelijk geen onderzoek gedaan naar de regels, vermoedelijk doordat anderen ook soortgelijk huisje bouwen maar zonder een toilet en douche.
Leidinggevend bepaalt uw gemeente dat in de definities behorende bij het bestemmingsplan,maar doorgaans mag er geen uitbreiding van het huis plaatshebben door bijvoorbeeld een nieuwe slaapruimte te maken. Ik kan eventueel voor u onderzoek doen in het plan, dat u kunt inzien op ruimtelijkeplannen.nl Zodra u constateert dat uw buren in strijd handelen met het bestemmingsplan zou u de gemeente om handhaving kunnen verzoeken. De gemeente onderzoekt dan of alsnog een vergunning nodig of dat niet vergund kan worden. ( en neemt de kruimellijst mee in die beslissing)
Naast het antwoord boven kunt u ook optreden vanuit het privaatrecht, burenrecht. Dat is het geval als uw eigendom onrechtmatig in bezit is genomen en ook in het geval van een venster binnen 2 meter met uitkijk op het andere erf. In dat geval dienen uw buren aangeschreven te worden en kunt u een gebruiksovereenkomst voorstellen ,al dan niet tegen vergoeding om te voorkomen dat verjaring optreedt. Ook kunnen de partijen besluiten een zakelijk recht te vestigen waarvoor natuurlijk ook een betaling als tegenprestatie mogelijk is.
Voor het opmaken van de gebruiksovereenkomst en de eerste aanschrijving bij brief mag u mij benaderen, voor het vestigen van een zakelijk recht is een notaris noodzakelijk .