Wonen, Buren
Particulier
Wij hebben momenteel een huurovereenkomst voor 2 jaar tot eind februari 2013, waarbij er voor het tweede jaar overeen is gekomen dat dit wederzijds opzegbaar is met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden. Geval wil dat de verhuurder de woning wil verkopen, met een vermoedelijke overdrachtsdatum van 1 oktober 2012. Wij zullen pas eind juli horen of dit daadwerkelijk doorgang zal vinden, waarna de verhuurder het contract mogelijk zal opzeggen. Gezien de zomer periode, is het moeilijk voor ons om een vergelijkbare vervangende woonruimte te vinden. Vraag die zich dan bij ons voordoet is, wat onze rechten zijn indien wij voor 1 oktober geen andere woonruimte hebben gevonden.
Met vriendelijke groet,
Als de huurovereenkomst niet is aangegaan onder de Leegstandwet, hebt u aanspraak op huurbescherming. Op grond daarvan zijn tussentijdse opzegmogelijkheden in huurovereenkomsten voor woonruimte in beginsel niet geldig: het is de rechter die het einde van de huurovereenkomst vaststelt en de mogelijkheden voor beëindiging zijn wettelijk beperkt. Verkoop van de woning is in principe geen grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder kan u dus per oktober niet uit de woning zetten.
Reactie van de vraagsteller
Deze is inderdaad niet aangegaan onder de Leegstandswet, maar ik heb vernomen dat het eea tevens afhankelijk zou (kunnen) zijn van het feit of de woning al dan niet in de particuliere sector en onder de huurbescherming valt .... ??? Onze woning is inderdaad particulier gehuurd en valt volgens onze makelaar niet onder de huurbecsherming. Kunt u hierin misschien adviseren. Ik heb zojuist vernomen dat de verhuurder ons deze maand schriftelijk zal berichten met inachtneming van de twee maanden opzegtermijn. Hoe kan ik hierop reageren?
De vraag of er sprake is van 'geliberaliseerde huur' heeft alleen gevolgen voor de vraag of u zich op het huurprijzenregime van de wet kunt beroepen. Niet voor de vraag of u in aanmerking komt voor bescherming bij opzegging van de huur.
Wat betreft de vraag wat u aan de verhuurder moet laten weten: ik zou in elk geval aangeven dat u vernomen hebt dat u de woning niet zomaar kunt worden uitgezet. Afhankelijk van wat u verder met de woning wilt kunt u nog aangeven dat u graag langer de tijd wilt om vervangende woonruimte te vinden, omdat u die tot dusver nog niet hebt kunnen vinden. U zou eventueel met de verhuurder kunnen overeenkomen dat u de woning op een bepaalde datum zult hebben verlaten (maar aan die overeen te komen datum kunt u juridisch dan ook wel gehouden worden).
Reactie van de vraagsteller
U zegt dus feitelijk dat wij ons contract tot eind februari 2013 kunnen uitzitten en dat wij ons hiertoe kunnen beroepen op de huurbescherming?
Ja, en ook na februari 2013. Het is de rechter die bepaalt wanneer het contract eindigt en een vordering tot beëindiging kan de rechter slechts toewijzen op een beperkt aantal gronden, die zich hier - op het eerste gezicht - niet voordoen.
Reactie van de vraagsteller
Deze wetenschap schept in ieder geval weer enige ruimte! Zou ik u misschien de brief kunnen voorleggen zodra ik deze ontvang?
Reactie van de vraagsteller
Ik zou u nog graag iets anders willen voorleggen ....
"What does it mean when 2 suspects in a criminal fiscal case get initially sentenced 12 months and 6 months respectively? Then at the court of appeal in Leeuwardenm, the 12 months becomes 27 months and the 6 months becomes 19 months? Bearing in mind that no new evidence material had been submitted or taken into consideration for the second decision. Both courts had access to the same files. Is there a ground for unfair justice? What are the chances now at the Supreme Court (hof van cassatie)? Will the case be rejected? Or is there a ground for questioning the largely noticed difference in the verdicts? 12 to 27 and 6 to 19 ??? Bearing in mind the prosecutor only appealed against the suspect who initially got 12 months. He did not appeal against the second suspect and was satisfied with the 6 months sentence".
Deze opmerking heeft geen relatie met de oorspronkelijke vraag, het betreft kennelijk strafzaak. In het algemeen kan ik opmerken dat in hoger beroep hogere straffen kunnen worden opgelegd, zonder dat er extra bewijsmateriaal is. Het oordeel over de strafwaardigheid van het feit en de persoon van de verdachte kunnen daar aanleiding voor geven. Het is ook niet ongebruikelijk dat in hoger beroep, hogere straffen worden opgelegd en het is dus altijd een risico voor de verdachte om in beroep te gaan. Natuurlijk moet wel worden uitgelegd waarom het Gerechtshof tot een hogere strafmaat is gekomen.
Dat het Openbaar Ministerie ten aanzien van de tweede verdachte niet zelf in beroep is gegaan (maar de tweede verdachte zelf wel beroep heeft ingesteld, kennelijk) staat er niet aan in de weg dat in hoger beroep tot een hogere straf wordt gekomen. Het is niet zo dat de verdachte die in hoger beroep gaat, in hoger beroep niet slechter uit zou mogen zijn. De praktijk wijst dat ook uit.
Het enkele feit dat in hoger beroep een hogere straf is opgelegd, is niet in strijd met de wet en zal op zichzelf geen aanleiding zijn voor cassatie van de Hof-uitspraak door de Hoge Raad.
Reactie van de vraagsteller
In navolging op onze eerdere discussie zou ik u graag een kopie willen doen toekomen van de zojuist ontvangen brief inzake de beeindiging van onze huurovereenkomst. Ik kan in dit veld helaas niet plakken en knippen .... is er misschien een alternatieve manier?
U kunt deze inscannen en mailen. Wegens vakantie kunt u dat het beste doen aan mijn kantoorgenote Barbara Boneveld. Even erbij zetten dat u mailt op mijn verzoek.
Reactie van de vraagsteller
Dank u! Heb uw collega zojuist een mailtje gestuurd. Is zij op de hoogte van onze correspondentie?