Consument, Verzekering, Schade
Particulier
2005 - aanbouw van ca. 2,5 bij 10 meter, aan bestaande woning uit 1910, kostprijs 46.000 euro
2009 - verkoop woning
2010 - faillissement en doorstart aannemer (van 68 naar 28 medewerkers)
2011 - bij een verbouwing constateerde de aannemer (een andere dan van de aanbouw) dat dakbalken in de aanbouw waren gaan rotten, waarschijnlijk door verkeerd aangelegde isolatie (geen luchtlaag, waardoor condens in isolatie ontstond, die de balken aantastte). Volgens de bepalingen valt het nog binnen de garantietermijn, maar aannemer verschuilt zich achter faillissement en verwijst naar de curator
2012 - overleg tussen koper en verkoper over vervolgacties (maart), herstel aanbouw-dak voor ruim 26.000 euro zonder medeweten van verkopers (zomer), aansprakelijkheidsstelling verkopers door koper (oktober)
En dan nu mijn vragen (wij zijn overigens de verkopende partij):
- Kan een bouwbedrijf dat failliet is gegaan, maar weer is doorgestart onder de garantieverplichtingen uitkomen? Het bedrijf is aangesloten bij Bouwgarant, heeft een nieuw KvK-nummer, maar wel dezelfde naam/eigenaar.
- Als er bij een bouwbedrijf niets te verhalen valt, kan dan de verkopende partij aansprakelijk worden gesteld? Op het moment van verkoop was de aannemer nog niet failliet gegaan.
- De woning is verkocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Volgens wetgeving (?) vallen ‘ernstige gebreken’ hier niet onder. Wanneer is iets een ernstig gebrek?
Tijdens het overleg in maart 2012 konden we de schade van binnenuit niet bekijken, maar was het dak nog wel sterk genoeg om vier mensen te kunnen dragen. Op het moment van verkoop was er nog niets te merken van rotte dakbalken. De aannemer van de aanbouw heeft gemeld dat het om een paar rotte dakbalken ging, de aannemer van de koper was van mening dat het hele dak vervangen moet worden. Beide aannemers zijn niet onpartijdig. Verkoper heeft geadviseerd een onpartijdige deskundige ernaar te laten kijken, het is niet bekend of dat gebeurd is.
- De koper heeft het hele aanbouw-dak zonder verkopers te informeren laten herstellen, en vraagt hen nu hoe dit financieel op te gaan lossen. Terecht verzoek?
Heel erg bedankt voor jullie tijd en aandacht. Ik hoop dat jullie (een deel van) mijn vragen kunnen beantwoorden.
Hierbij een antwoord op uw vragen:
1. Het failliet gegane bedrijf is doorgestart. Ik neem aan dat de eigenaar van het nieuwe bedrijf, die ook de eigenaar was van het oude bedrijf, hierover een deal met de curator van het oude bedrijf heeft gemaakt. Helaas blijft een eventuele claim in het 'oude bedrijf' zitten (tenzij er andersluidende afspraken met de curator zijn gemaakt, u zou dat aan de curator kunnen vragen), zodat eventuele aanspraken tegen het 'oude' bedrijf niet tegen het 'nieuwe' bedrijf kunnen worden ingeroepen.
2. Als u de standaard-NVM-overeenkomst hebt gebruikt bij de verkoop, geldt het volgende. De verkoper is op grond van artikel 5.1 en 5.3 van het contract niet aansprakelijk voor verborgen gebreken, tenzij die in de weg staan aan het normale gebruik van de woning. Rottende balken kunnen een dergelijk gebrek opleveren, als het rottingsproces kan leiden tot aantasting van de constructie van de woning of (bijvoorbeeld) tot ernstige lekkages. Bovendien geldt dat de koper ervan mag uit gaan dat de woning die hem is geleverd, aan de technische eisen van het Bouwbesluit voldoet. Of de koper in dit geval een gegronde claim heeft, kan ik op basis van deze informatie (nu) niet goed vaststellen, daarvoor is een deskundigenonderzoek vereist.
3. De koper moet, als hij een gebrek vaststelt, u in de gelegenheid stellen om het gebrek zelf - op uw eigen kosten - te repareren binnen een bepaalde, redelijke termijn (door middel van een schriftelijke 'ingebrekestelling'). Als de koper dat nalaat, kan hij in principe geen aanspraak maken op schadevergoeding. Een tussenweg is dat de verkoper aan de koper het bedrag vergoedt dat de verkoper aan kosten zou hebben gehad als hij in de gelegenheid zou zijn gesteld het probleem zelf op te lossen.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor de antwoorden, fijn om te weten. Jammer dat een deskundigenonderzoek nu niet meer kan, nu het dak hersteld is...
Weet u misschien ook nog het antwoord op mijn tweede vraag:
- Als er bij een bouwbedrijf niets te verhalen valt, kan dan de verkopende partij aansprakelijk worden gesteld? Op het moment van verkoop was de aannemer nog niet failliet gegaan.
En is er iets bekend over de termijn waarop het gebrek ontdekt moet worden? Dat was in ons geval ruim twee jaar na de verkoop. Ik kan me namelijk niet voorstellen dat ik hetzelfde zou doen als het dak van mijn huis nu niet goed blijkt te zijn, op een bepaald moment is het toch je eigen huis geworden, en niet meer dat van de vorige bewoner. Of vergis ik me, en heeft dat er niets mee te maken?
Nogmaals dank!
De aansprakelijkheid van de aannemer en de verkoper staan los van elkaar. U kunt als koper in principe niet de aannemer aanspreken, ook al staat er iets anders in de koopovereenkomst. Dat betekent dat u in principe altijd bij de verkoper moet zijn voor aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.
De verjaringstermijn van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik, begint pas te lopen nadat u bekend bent geworden met het gebrek. Elke verantwoordelijkheid daarvoor van de verkoper eindigt pas definitief 20 jaar na de transactie. Nog niet zolang geleden heb ik een uitspraak gezien waarbij iemand vele jaren na de transactie een lekkende olietank in de grond aantrof, waarvoor de verkoper uiteindelijk aansprakelijk bleek.
Reactie van de vraagsteller
Dank voor alle antwoorden! Eigenlijk kunnen we dus - voorzichtig - concluderen dat het hangt om de ernst van het gebrek. Weegt het trouwens zwaar, dat we niet in gelegenheid zijn gesteld het zelf te (laten) herstellen? Lastig allemaal...
Het komt aan op (vooral) de aard van het gebrek (ik ga even uit van de 'gewone' standaard NVM-akte): is dat van dien aard dat op kortere of langere termijn het normaal gebruik van de woning niet verzekerd is? Daarnaast speelt het Bouwbesluit nog een rol. De koper mag er namelijk van uitgaan dat de woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Als die eisen hier niet worden gehaald (een bouwdeskundige, of een inspecteur van het gemeentelijk Bouw en Woningtoezicht kan u dat zo vertellen), is de verkoper als regel aansprakelijk.
Het weegt inderdaad zwaar als een partij niet in de gelegenheid is gesteld zelf voor herstel zorg te dragen. Dat is doorgaans 'dodelijk'.
Reactie van de vraagsteller
En wederom hartelijk dank! (Vooral de laatste alinea van uw antwoord maakt me blij.) We weten nu beter waar we staan en wat ons te doen staat. Fijne avond.