Wonen, Buren
Particulier
Ik heb een woning gekocht onder voorbehoud van financiering en omgevingsvergunning. Deze zijn als ontbindende voorwaarden genoemd in de reeds getekende conceptkoopovereenkomst. Op genoemde datum is de vergunning er nog niet. Kan ik nu nog van de koop af? En hoe communiceer ik dit naar de makelaar?
Als in de koopovereenkomst als ontbindende voorwaarde is opgenomen dat uiterlijk op een bepaalde datum een omgevingsvergunning moet zijn verleend, en die vergunning is er niet, dan kunt u de ontbinding inroepen. Ik adviseer u de ontbinding per email en per fax aan de makelaar én aan de verkoper te sturen (eventueel ook per aangetekende post, voor de zekerheid). Houd daarbij rekening met de voorgeschreven formaliteiten (is aangetekende verzending voorgeschreven?) én met de termijn waarbinnen u kan ontbinden: vaak is aan de ontbindingsmogelijkheid een bepaalde termijn gekoppeld.
Ik neem aan dat de ontbindende voorwaarde een vervaldatum heeft waarvoor u een beroep moet doen op de bepaling. Als u niet uiterlijk voor dat moment een beroep gedaan heeft op de voorwaarde dan kunt u niet meer op die grond ontbinden. Dus het is belangrijk als u wilt ontbinden dat u dat op tijd doet en op de manier zoals in het contract is vastgelegd. Als dat niet omschreven is dan
adviseer ik u om in ieder geval per aangetekend brief op te zeggen.
Reactie van de vraagsteller
In de de overeenkomst staat vermeld bij aanvullende bepalingen:
'Deze koopakte kan door koper ontbonden worden indien, uiterlijk voor 20 juni 2012, de gemeente...... geen omgevingsvergunning verstrekt aan koper voor de aanbouw aan de zijkant van de woning.
Verder wordt bij het artikel ontbindende voorwaarden genoemd: deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij "aangetekende brief met bericht handtekening retour" of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
Kan ik nu dit al doen of beter rond 18 juni?
Moet ik hierbij een document van de gemeente overleggen waarin dit vermeld wordt?
De wijze waarop de ontbindende voorwaarde kunt inroepen en als gevolg daarvan de ontbinding van de koopovereenkomst, staat beschreven in de koopovereenkomst. Indien dit een NVM-contract is, dan staat dit omschreven in artikel 16 (in ieder geval aan het einde van het contract): u moet uiterlijk op de zoveelste WERKdag na de datum die bij de ontbindende voorwaarde voor de omgevingsvergunning (meestal sub a in hetzelfde artikel) staat vermeld bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of een faxbericht met verzendbevestiging de ontbinding inroepen. Deze aangetekende brief of faxbericht moet naar de verkoper of de verkopend makelaar, maar ik adviseer om aan beiden te versturen. Als er al een notaris is ingeschakeld, kan het zeker geen kwaad om ook de notaris een kopie van uw aangetekende brief of faxbericht te sturen. Denk om de termijnen, tel deze goed na, anders bent u te laat!
Het is wat ongelukkig geformuleerd, waardoor niet helemaal duidelijk is of u voor of na 20 juni de ontbinding moet inroepen. Ik adviseer u dan ook voor én na 20 juni een ontbindingsverklaring te verzenden. "Goed gedocumenteerd" betekent m.i. dat u moet laten zien dat u een aanvraag hebt ingediend en dat deze in behandeling is genomen.
Is het overigens niet zo dat de aanbouw aan de zijkant vergunningsvrij kan worden gerealiseerd? Tot 2.5 meter uit de gevel kan in principe vergunningsvrij worden gebouwd. Verder kan (in principe) vervolgens nog 30 m2 aan bijbebouwen worden aangebouwd zonder dat daarvoor een vergunning is vereist.