Wonen, Buren
Particulier
Wij bewonen het huisje sinds 1977, en pachten het land dus net zo lang.
In 1996 is bijgaande overeenkomst opgesteld, zodat er hypotheek op gevestigd kon worden op het huisje (deze loopt overigens nog steeds, want aflossingsvrij).
Ik heb de overeenkomst (opstal) uiteraard ook als attachment ter beschikking voor u.
mijn vraag aan u is: mag hij dit zomaar doen ?
Stel: iemand wil het huisje wil kopen van mij, voor, zeg maar 150.000 euro. Hij haakt echter af, aangezien de pachtovereenkomst in 2015 opgezegd wordt. Ik zit dus altijd in een verliesgevende situatie…..
Wat zijn mijn rechten in deze ?
Hoogachtend,
Als er sprake is van erfpacht, kan de erfpacht niet zomaar worden opgezegd. De erfpacht eindigt ofwel aan het eind van de overeengekomen termijn van de erfpacht, ofwel in geval de erfpachter de overeengekomen vergoeding (canon) niet betaalt of anderszins tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Voor vestiging van erfpacht is nodig dat de notaris een akte opstelt.
Als er geen sprake is van erfpacht, maar een andere vorm van het in gebruik geven van grond, gaat het bovenstaande niet op. In dat geval is het nodig dat u de overeenkomst aan mij toestuurt, zodat ik kan kijken wat er nu precies is afgesproken en welk wettelijk regime daarop van toepassing is.
Reactie van de vraagsteller
Nee, er zit een einddatum aan, maar het gaat er mij om dat er een financiele verplichting (hypotheek) op het huis rust, en dat de erfpacht ondanks dat gewoon opgezegd wordt. Daarnaast is nu elke huisverbetering nutteloos, aangezien de overeenkomst over 3 jaar eindigt. Mag dat zomaar ?
In uw vraag zie ik dat ook over een opstalrecht wordt gesproken. Dat maakt het extra complex: is er sprake van opstal of van (erf)pacht? Dat kan namelijk verschil maken. Hoofdregel is: als een erfpacht of opstalrecht eindigt doordat de overeengekomen termijn is verstreken, is de grondeigenaar niet verplicht tot verlenging.
Als de overeengekomen termijn echter nog niet verstreken is, dan kan de grondeigenaar de (erf)pacht/opstal niet zomaar opzeggen.
Wat betreft de hypotheek: de bank is ermee bekend dat de overeenkomst tot 2015 loopt, dit soort informatie wordt doorgaans in de hypotheekakte opgenomen. Het ligt m.i. voor de hand om eerst met de bank te overleggen over de gevolgen van het eindigen van het pacht- of opstalrecht.
Als u zekerheid wilt, dan kunt u mij de overeenkomst die u met de grondeigenaar hebt gesloten (met de bijbehorende notariële akte) én de hypothecaire akte toezenden. Ik zal deze dan beoordelen, u weet dan in elk geval waar u aan toe bent.
(PS: jammer dat u aan mijn eerste antwoord blijkbaar niet zo bruikbaar was voor u, ik zie dat u een vrij lage waardering hebt gegeven.)