Wonen, Buren
Particulier
Onlangs hebben mijn vriend en ik een appartement gehuurd via een makelaar. De makelaar beloofde ons een volledig nieuwe keuken met vaatwasser, koelkast, combi oven/magnetron en fornuis.
De prijs waarmee zij adverteerden was 900 euro, maar dit klopte niet want dit was de oude prijs voor de vorige huurder (ook al stond hij op iedere poster en advertentie). We gingen akkoord met 100 euro extra per maand mits er dus een nieuwe keuken inkwam en een nieuwe vloer. De vloer moest uiteindelijk 50/50 betaald worden, geen probleem an sich. Maar de keuken die geplaatst is blijft een tweedehands keuken te zijn. Niet iets waar mij mee akkoord gingen.
Nu hoeft het niet perse een nieuwe keuken te zijn, maar de keuken is niet schoongemaakt afgeleverd. Dat wil zeggen; de oven is helemaal uitgeleefd (en geen combi oven/magnetron), het gasfornuis werkt niet goed en de knoppen draaien stroef tot niet. de afzuigkap werkt niet. De vaatwasser maakt niet schoon (het vaatwasblokje komt op de vaatwas terecht en we moeten alsnog met de hand afwassen) en de koelkast koelt gewoonweg niet. Standje 7 is het hoogste en nog werkt het niet.
Wat kunnen we het beste doen? De makelaar/eigenaresse in gebreke stellen? Keuken was niet klaar voor we tekenden maar ook al was dit niet in orde, we konden het daar niet van laten afhangen volgens de makelaar.
Wij willen gewoon een nieuwe keuken waar me normaal mee kunnen leven en waar we ook extra voor betalen. En laten we eerlijk zijn; plots van 900 naar 1000 euro gaan is toch wel een bedrag waar je iets voor mag verwachten.
Hieronder treft u algemene informatie aan over diverse mogelijkheden. In uw geval lijkt me (na de gebrekenbrief) het opschorten van (een deel van de) huur een goed drukmiddel.
Maar u moet eerst contact opnemen met de verhuurder, het beste per aangetekende brief via een zogeheten gebrekenbrief met sommatie om het gebrek binnen 14 dagen te verhelpen en aan te kondigen welke maatregelen u anders neemt. Werkt dat niet, dan kunt u de verhuurder op verschillende manieren toch in beweging krijgen.
- Zelf het onderhoud of de reparaties uitvoeren
- Betaling huur uitstellen
- Klacht indienen bij gemeente
- Procedure starten bij de rechter
- Naar de huurcommissie
U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren; U kunt ook zonder rechterlijke machtiging het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. U vordert dan de gemaakte kosten terug van uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. U loopt hierbij wel het risico dat u door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie.
U kunt het betalen van de huur uitstellen tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kunt u doen zonder tussenkomst van rechter, advocaat, Huurcommissie of gemeente. Hierbij stuurt u de verhuurder een brief waarin u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opsporingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden of reparaties heeft uitgevoerd, moet u met terugwerkende kracht de opgeschorte huur betalen. Denkt u na over deze stap, dan kunt u het beste van tevoren juridisch advies inwinnen.
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.
U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet, dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op. U kunt de rechter ook binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief aan de verhuurder vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U betaalt dan minder of geen huur meer tot het onderhoud is uitgevoerd.
U kunt aan de huurcommissie verzoeken om huurverlaging wegens gebreken (niet met terugwerkende kracht) tot het moment dat deze verholpen zijn. Verder is een klacht bij de gemeente mogelijk als er gezondheidsaspecten of veiligheidsaspecten spelen (bijv. schimmel).
Ook kunt u (met terugwerkende kracht) recht hebben op huurvermindering / schadevergoeding. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW:
7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
U kunt voor hulp vrijblijvend rechtstreeks contact opnemen met een van de huurrechtjuristen hier, bijv. via de link ' direct contact' die u - als u heeft ingelogd - ziet bij dit antwoord.
Ik help u hier graag bij.
Zie ook http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat -kan-ik-doen-als-de-verhuurder-niet-zorgt-voor-onderhoud-van-mijn-huurwoning.html
Reactie van de vraagsteller
Het is vrije sector huren, is dat een probleem?
Nee, hooguit de huurcie-weg vervalt in uw geval. Als de woning althans echt geliberaliseerd is, dus voldoende punten waard is. Daar is ook een berekening en zo nodig procedure voor, zie de website van de huurcommissie.
Ik help u hier graag bij.
Reactie van de vraagsteller
Hi!
De gebreken zijn nog steeds niet opgelost en we zijn weer bijna anderhalve week verder.
Over een week moet de huur overgemaakt zijn, maar ik ben er sterk over aan het nadenken om dit pas te voldoen als we een compensatie hebben voor de dagen dat we niet de woning in konden en er verbouwd werd, en totdat de keuken in orde is.
Of is het verstandig gewoon te betalen en dan verder te kijken naar een compensatie en hoelang het duurt om de keuken te maken ?
U geeft niet aan of u een gebrekenbrief heeft verstuurd. Zo nee, dat is toch echt de eerste stap. En in de brief moet u dan ook aankondigen dat u bij gebreke van tijdige actie een deel van de huur in houdt.
U kunt voor hulp vrijblijvend rechtstreeks contact met me opnemen via de link ' direct contact' die u - als u heeft ingelogd - ziet bij dit antwoord.