Geachte vraagsteller,
We kunnen u nu alleen in het algemeen informeren omdat wij een aantal aspecten niet kennen. Of een verkoper er mee weg kan komen is dus nog niet te beoordelen.
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen.
Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.
Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.
Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.
Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.
Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.

Geachte vraagsteller,
Zoals u het omschrijft staat u in uw recht en moeten er dus de nodige stappen worden ondernomen door verzekeraar richting verkoper. Wist u dat u een second opinion kunt vragen als u niet tevreden bent over uw behandelaar?

Ik beschik niet over het koopcontract, maar meestal wordt het NVM-model gebruikt. In artikel 5.1 staat dat koper de woning koopt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 5.3 staat echter dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat in artikel 5.3 het normaal gebruik wordt gegarandeerd en dat die garantie vóórgaat op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor onder meer verborgen gebreken in artikel 5.1.

Uit de omschrijving van de klacht leid ik af dat er sprake is van een ernstig verborgen gebrek dat aan het normaal gebruik in de weg staat. U dient de verkoper in de gelegenheid te stellen om binnen (bijvoorbeeld) vier weken het gebrek te herstellen, en u binnen acht dagen na datum van de brief te laten weten of hij tot herstel zal overgaan. Mocht de verkoper niet binnen acht dagen reageren, dan adviseer ik u - om verdere schade aan de woning te voorkomen - zelf opdracht te geven tot herstel, en de kosten op de verkoper te verhalen via een juridische procedure. U zou ook tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen overgaan maar ik ga ervan uit dat dat niet is wat u wilt.

Voor het procederen hebt u als regel een advocaat nodig. Rechtsbijstandverzekeraars hebben in de polis staan dat u in zo'n geval zelf een advocaat mag aanwijzen die voor u de zaak behandelt. U kunt dan onder dekking van de verzekering procederen met een advocaat van uw keuze.

Geachte vraagsteller,
Juist daarom raad ik u nogmaals aan een second opinion te vragen als u niet tevreden bent over uw behandelaar. Uw verzekeraar moet dan een extern jurist inschakelen die een onderzoek doet naar uw rechtspositie / hoe haalbaar uw zaak is.