Wat is leidend, datum mondelinge afspraak of datum akte van levering?

Vraagsteller

Buren uit Rotterdam hebben vakantiehuisje in Drenthe verkocht (perceel A) met vastgestelde erfdienstbaarheid op het stukje zandpad wat hoort bij perceel A conform Ruilverkavelingsakte uit 1990. Voor perceel A ligt nog een apart perceel zandpad, perceel B, die was van dezelfde eigenaar echter heeft de eigenaar dit niet verkocht aan de koper van perceel A. Akte van levering is gedateerd op 14 oktober 2022, op 17 oktober ingeschreven bij het Kadaster. In deze akte staat: mondeling overeengekomen 1 september 2022. Na verkrijging is de nieuwe eigenaar direct begonnen met het weghalen van bebossing en heeft het zandpad wat voor zijn huisje loopt steviger gemaakt zodat een kraan er niet zou wegzakken. Andere buren, waar het zandpad naar toe leidt hebben het stuk zandpad perceel B van de eigenaar gekregen (dus niet gekocht). Akte van levering is gedateerd op 11 november 2022, dus een maand later dan de akte van levering van perceel A. Voor het tekenen van de akte van 11 november 2022 is een volmacht van de eigenaar van perceel B afgegeven aan de stiefdochter van de buren waar het zandpad naar toe leidt zodat de eigenaar uit Rotterdam niet helemaal meer naar Drenthe hoefde te rijden. In diezelfde akte hebben de buren waar dit pad naar toe leidt op perceel A een hele uitgebreide erfdienstbaarheid met nieuwe voorwaarden dan dien in de Ruilverkavelingsakte van 1990 laten zetten, waarbij de stiefdochter uit naam van eigenaar perceel B de erfdienstbaarheid heeft aanvaard. In akte van levering 11-11-2022 staat: 'mondeling overeengekomen medio augustus'. Echter bij het tekenen van de leveringsakte, dus op 11 november 2022 was de eigenaar uit Rotterdam geen eigenaar meer van perceel A. Er is getekend bij een bevriende notaris van deze buren. Wij hebben ook percelen op dat zandpad die daarna komen, de uitgebreidere erfdienstbaarheid heeft ook voor ons gevolgen omdat wij recht van overpad hebben over perceel A en B, maar wij zijn niet geïnformeerd over de aangepaste erfdienstbaarheid voor perceel B en zandpad van perceel A. Welke akte is nu leidend? Want het lijkt er op dat de buren waar het zandpad naar toe leidt erg 'sneaky' te werk zijn gegaan, gewacht hebben op de akte van 14 oktober 2022 en in de akte van levering 11-11-2022 snel de datum van mondelinge overeenkomst hebben gezet op medio augustus. Er staat geen exacte datum in (niet 10 augustus 2022, nee medio augustus). Immers, als de verkoper van perceel A in augustus andere erfdienstbaarheid had afgesproken, dan had dat besproken moeten worden in de koopovereenkomst van eigenaar perceel A naar de nieuwe eigenaar en in de akte van levering 14 oktober gezet moeten worden. Dat is niet gebeurd. Graag willen we weten hoe dit nu juridisch zit.

Jurist

In het notariële recht is in principe het moment van inschrijving in het Kadaster doorslaggevend voor de overdracht van een recht, zoals het eigendomsrecht of een erfdienstbaarheid. Het moment van inschrijving bij het Kadaster bepaalt dus, in principe, wanneer iemand eigenaar wordt van een onroerend goed. In jullie geval lijkt het erop dat er twee verschillende akten zijn, met elk een andere erfdienstbaarheid, die betrekking hebben op twee verschillende, maar opeenvolgende momenten. Wat de erfdienstbaarheden betreft, die van perceel A staat in de akte van 14 oktober 2022 en is dus ingeschreven vóór die van perceel B in de akte van 11 november 2022. Op basis van de vermelde data zou de akte van 14 oktober dus voorrang moeten hebben op de akte van 11 november. Het recht van erfdienstbaarheid dat in die akte is vastgelegd, zou in beginsel voorrang moeten hebben op het latere recht van erfdienstbaarheid. Echter, de situatie wordt gecompliceerd doordat blijkbaar in de akte van 11 november wordt gesteld dat er 'mondeling medio augustus' afspraken zijn gemaakt. Mondelinge afspraken kunnen ook rechtsgeldige overeenkomsten vormen, maar het kan lastig zijn om die afspraken te bewijzen. Aangezien erfdienstbaarheden in principe worden gevestigd via een notariële akte en inschrijving in de openbare registers (artikel 5:78 BW), kan een mondelinge overeenkomst hierover vragen oproepen wat betreft de geldigheid. Bovendien kan er in dit geval ook een beroep worden gedaan op de derdenbescherming zoals geregeld in artikelen 3:88 en 3:89 BW. Hierbij kan een later verkrijger van een goed beschermd worden tegen niet ingeschreven of incorrect ingeschreven rechten die eerder zijn gevestigd. Het lijkt erop dat jullie zaak een grondig onderzoek vereist om de precieze feiten en omstandigheden in kaart te brengen. Het zou goed zijn om hierbij juridische hulp te zoeken. Een ervaren vastgoedjurist of notarieel jurist kan jullie helpen deze situatie te ontrafelen. ---------------- Stichting Rechtswinkel.nl is een landelijk werkende organisatie met studenten en vrijwilligers. Bovenstaand advies is gemaakt op basis van beperkte informatie en is mogelijk onvolledig of zelfs onjuist voor de situatie waarin u zit. Raadpleeg voor uw verdere stappen altijd een jurist of advocaat. Lees disclaimer:https://rechtswinkel.nl/disclaimer Graag nodig ik u uit om bovenstaand antwoord te beoordelen, zodat wij kunnen leren van uw reactie.

Vraagsteller

We hebben een afspraak gemaakt bij een onafhankelijke notaris om na te vragen welk document leidend is en wat wij hier evt. tegen kunnen doen. Dank voor uw vlotte antwoord!