Juridisch advies over mandelige muren

Vraagsteller

Geachte, Ik heb een perceel met vrijstaand huis, aan de zij en achterzijde staan stenen bedrijfpanden. He pand langs de achterzijde van mijn perceel fungeerd tevens als mijn achter muur. Nu wil de eigenaar de panden aan slopen mag dat ik geen achtermuur meer heb. Tevens zit hieraan een carpoort bevestigs, was al toen ik het pand kocht. Gezien de staat is dit al een heel aantal jaren zo. Mag het bedrijfspand gesloopt worden en dus ik geen achterafscheiding meer heb? zo ja wie betaald de nieuwe afscheiding? alvast bedankt voor het antwoord\\grt

Jurist

Uiteraard is dit niet toelaatbaar. U bent óók eigenaar van de achtermuur. De eigenaar die het aanleunde pand wil slopen zal met u in conclaaf moeten treden en zorg moeten dragen voor een schadeloosstelling. Een voortijdige bemiddeling zou wel op zijn plaats zijn. Wat nog wel als vraag rijst is of uw woning niet een 'bedrijfswoning' is als zodanig.

Jurist

Uitgezocht dient te worden of dat deel van de muur waar de carport aan is bevestigd kwalificeert als mandelige muur, in dat geval kan sloop van dat deel alleen in onderling overleg. Of er sprake is van mandeligheid hangt af van de manier waarop de carport is bevestigd aan de muur. Voor resterende deel van de muur is er in ieder geval geen sprake van mandeligheid, de eigenaar van het bedrijfspand kan deze dus zondermeer slopen. Nadat de muur gesloopt is kunt u vorderen dat de eigenaar meewerkt aan het plaatsen van een scheidsmuur van 2 meter hoog op de erfgrens (dit geldt niet als uw perceel buiten de bebouwde kom is gelegen)

Vraagsteller

Hallo, bedankt voor de reactie. Andere zijde van het perceel staat ook nog een oude stalling met de zijkant tegen het gebouw van de achterburen. Wanneer is een muur mandelig? Al met al zou het best om een flinke kostenpost kunnen gaan mocht dat gebouw gesloopt worden.

Jurist

Mandeligheid, is een vorm van gebonden mede-eigendom van bijvoorbeeld een afscheidingsmuur, een heg of een pad. De eigenaren van de erven aan weerskanten ervan zijn dan de gezamenlijke eigenaren van die muur, heg, pad of watergang. Dit houdt in dat ook het onderhoud hiervan voor gezamenlijke rekening komt en dat men niet eenzijdig tot verandering, afbraak of kappen mag overgaan. Het gedeelde pad moet vrij voor beide partijen toegankelijk en bruikbaar blijven. Mandeligheid is geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, Titel 5, de artikelen 60 en volgende. Het kan gaan om een wettelijke of een contractuele mandeligheid.

Jurist

Omdat er in dit geval sprake is van niet vrijstaande muren maar muren die onderdeel zijn van een gebouw is er geen sprake van mandeligheid krachtens de wet, ook niet als de muren op de erfgrens staan. De muren zijn eigendom van de eigenaar van het gebouw. Uitzondering hierop is dat daar waar de carport tegen de muur is gebouwd er sprake zou kunnen zijn van mandeligheid maar hier zal niet snel sprake van zijn. In een uitspraak van het Hof Leeuwarden 30 oktober 2012 (LJN BY1558) ging het om een zaak waarbij een garage tegen een niet-vrijstaande muur was gebouwd, er was wel sprake van bevestigingspunten maar niet van een constructief geheel. In de betreffende uitspraak werd bepaald dat het hebben van bevestigingspunten nog niet tot gevolg heeft dat er sprake zou zijn van een gemene muur, er was naar het oordeel van het hof geen sprake van gemeenschappelijk eigendom en mandeligheid van de muur. Hieruit volgt dat als er wel sprake is van een constructief geheel (dus inankering en inbalking in de muur) er sprake zou kunnen zijn van een mandelig muur. Dat zou dan uitsluitend gaan om het deel van de muur waar tegen aan is gebouwd, hetwelk bovendien met toestemming van de eigenaar gebeurd moet zijn. Om vast te stellen of er in dit geval sprake is van mandeligheid is zoals ik eerder al aangaf nader onderzoek nodig.