Burengerucht: Uw rechten bij ramen en tuinen

Vraagsteller

Een jaar geleden hebben wij een huis (stadswoning) gekocht met kleine tuin. De woning vd buren naast ons kijken met een raam recht in onze tuin. Het raam zit op ongeveer 2m hoogte. Normaliter zou je dus niet direct onze tuin moeten kunnen kijken (maar naar de lucht). Echter is een inpandige wijziging uitgevoerd waardoor er nu een trap langs het raam loopt waardoor iedereen die de trap betreedt recht in onze tuin kan kijken. Deze trap was er voor een paar jaar geleden niet (zo heb ik begrepen want ik woonde er toen nog niet). Het pand vd buren staat er al 100 jaar, ook ons huis is uit 1900. Het raam grenst dus direct aan onze tuin (zit dus op de erfgrens). Nu vraag ik mij af of de buren dit raam niet zouden moeten blinderen. Ik heb dit aangegeven bij de buren en zij waren het ermee eens, maar hebben zich nu bedacht. Hoe zit dit nu precies?

Jurist

Volgens wetgeving is vastgelegd dat je géén ramen mag hebben binnen een afstand van twéé meter van de erfgrens. Deze afstand geldt gerekend vanaf het raam naar de erfgrens (de grens tussen uw grond van die van uw buren). Uitzondering is dat het wél mag als deze ramen ondoorzichtig zijn en niet open kunnen. En uiteraard mogen de ramen er wel zijn als de buren toestemming hebben gegeven. In dat geval zou er een vaststelling aanwezig moeten zijn bij een notaris of dergelijks. Voor balkons en dakterrassen geldt een zelfde regel. Het kan gebeuren dat uw buren gaan verbouwen en dat hun bouwplan in strijd komt met bovengenoemde regels. De gemeente zal de bouwaanvraag in principe niet weigeren als een raam of balkon te dicht op de erfgrens wordt gebouwd. Zo doende zou het kunnen zijn dat de vorige buren/bewoners destijds toestemming hebben gegeven voor dezen. Ook het uitzicht is gebonden aan wettelijke tegels onder andere het rechtstreeks uitzicht. Van belang is dat het gaat om het rechtstreekse uitzicht. Beeld u zich in dat u voor uw eigen raam staat en recht vooruit kijkt. Als de afstand van het raam tot erfgrens minder dan twee meter is, dan is het raam in strijd met het burenrecht geplaatst. Kunt u schuin wegkijken in de tuin van uw buren dan geldt de regel van twee meter afstand niet. U kunt dan wél vanuit het raam of dakkapel zeker in de tuin van de zijburen kijken. Maar dát is géén rechtstreeks uitzicht. Ligt de tuin van de achterburen binnen twee meter van het raam of dakkapel, wat zeer onwaarschijnlijk is, dan zou het raam, dakkapel niet mogen worden gebouwd. Maar dit terzijde.

Vraagsteller

Beste Jeroen, heel dank voor uw reactie. Ik vraag me nog wel af hoe dit zich verhoudt tot al bestaande situaties. Deze situatie is een bestaande situatie in een oude stadswijk en is al 100 jaar zo, geldt er dan wellicht verjaring? Ik ben echter een nieuwe bewoner van het pand/tuin waar het raam van de buren recht op uitkijkt. En in dit geval is de oude inpandige situatie een paar jaar geleden gewijzigd. In de oude situatie zat het raam 2 m hoog en kon je dus niet recht in de tuin kijken, echter een aantal jaar geleden hebben de buren een inpandige wijziging uitgevoerd, er is nml een trap gemaakt langs het raam. Dus de bovenbewoners kunnen wanneer ze naar hun bovenwoning gaan altijd recht in mijn tuin kijken. Hoe zit dat dan?

Jurist

In antwoord op uw reactie, kán het zijn dat de trap destijds in overleg met de vorige bewoners is geplaatst. Omtrent een inpandige wijziging is er destijds een vergunning aangevraagd met een daaraan verbonden bezwaarprocedure. Als deze is goedgekeurd, dan gaan al deze 'nieuwe rechten' over op de nieuwe huurder/eigenaar (overgangsrecht).

Vraagsteller

Beste Jeroen, heel dank voor uw reactie. Ik vraag me nog wel af hoe dit zich verhoudt tot al bestaande situaties. Deze situatie is een bestaande situatie in een oude stadswijk en is al 100 jaar zo, geldt er dan wellicht verjaring? Ik ben echter een nieuwe bewoner van het pand/tuin waar het raam van de buren recht op uitkijkt. En in dit geval is de oude inpandige situatie een paar jaar geleden gewijzigd. In de oude situatie zat het raam 2 m hoog en kon je dus niet recht in de tuin kijken, echter een aantal jaar geleden hebben de buren een inpandige wijziging uitgevoerd, er is nml een trap gemaakt langs het raam. Dus de bovenbewoners kunnen wanneer ze naar hun bovenwoning gaan altijd recht in mijn tuin kijken. Hoe zit dat dan?

Jurist

In antwoord op uw reactie, kán het zijn dat de trap destijds in overleg met de vorige bewoners is geplaatst. Omtrent een inpandige wijziging is er destijds een vergunning aangevraagd met een daaraan verbonden bezwaarprocedure. Als deze is goedgekeurd, dan gaan al deze 'nieuwe rechten' over op de nieuwe huurder/eigenaar (overgangsrecht).