Aansprakelijkheid na woningkoop: uw rechten
Vraagsteller
We hebben ruim een jaar geleden een bovenwoning gekocht. Deze beschikt over een balkon op het dak van de aanbouw/serre van de benedenwoning. De bouwlaag van het dak van deze aanbouw/serre blijkt verrot en het balkon is daardoor niet te gebruiken. Dit is na de verkoop aan het licht gekomen. Wij hebben de vorige eigenaar van de bovenwoning aansprakelijk gesteld voor herstelkosten i.v.m. het niet kunnen gebruiken van het balkon. Deze geeft niet thuis en verwijst naar de VvE die ooit het dak heeft laten herstellen. De vorige eigenaar van de bovenwoning en die van de benedenwoning waren gezamenlijk de leden van de VvE. Hoe nu verder? De vorige eigenaar wist van of kon weten van het gebrek, volgens de toenmalige dakdekker. Hij wijst dit echter van de hand. Kunnen wij toch de vorige eigenaar aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek of moeten wij de eigenaar van de benedenwoning aansprakelijk stellen? Of moeten wij dit neerleggen bij de VvE waarvan wij nu zelf lid zijn (en zelfs voorzitter) om dit te herstellen samen met de eigenaar van de benedenwoning? Met andere woorden; voor wie zijn de kosten van het herstel aangezien nu een deel van wat is geleverd (de woning) niet deugdelijk gebruikt kan worden? Zijn wij verplicht het dak van de uitbouw/serre van de benedenwoning mede te repareren als wij ervoor kiezen ons balkon niet op dit dak te plaatsen? Graag uw juridische mening!Jurist
Het gaat hier om 2 zaken: 1 de mogelijke aansprakelijkheid van de verkoper , en 2. de vraag of de het dak behoort tot de gemeenschappelijke zaken van het gesplitste pand. Wat de mogelijke aansprakelijkheid van de verkoper betreft, dit hangt er van af wat door hem is gegarandeerd in de koopovereenkomst. Indien een standaard NVM of VBO model gebruikt is, dan is verkoper alleen aansprakelijk als het een gebrek is wat niet zichtbaar was voor u maar waarvan de verkoper wel op hoogte was. Het is in dat geval aan om dat te bewijzen. Of de reparatie en zaak van de VvE of van uzelf is, hangt af van de akte splitsing. Staat de aanbouw van de benedenburen op de splitsingstekening? Zo ja, staat in de akte dat het dak van de aanbouw gemeenschappelijk is? In dat geval is het de VvE die voor reparatie moet zorgen. Als uw balkon ook op de splitsingstekening staat aangegeven dient u dit balkon in stand te houden, wenst u dat niet dat moet de akte van splitsing worden gewijzigd.Vraagsteller
Bedankt voor je reactie. Het balkon/dak van de serre is niet expliciet vermeld in de splitsingsakte. Wij hebben aangenomen dat het dakbeschot wel onder de VvE valt maar de balklaag daaronder niet. Die aanname hebben we gedaan omdat wij logischerwijs niet de toestand van de balklaag onder het dakbeschot kunnen onderzoeken maar wel op een melding van een lekkage van het dak kunnen reageren en acteren. Het probleem is al veel langer bekend bij de onderburen alleen heeft de vorige eigenaar van onze woning daar niets aan willen doen, behalve het vernieuwen van het dakbeschot. En daar is de toenmalige voorzitter van de VvE (de betreffende onderbuur) mee akkoord gegaan. Dus ook een kwestie van achterstallig onderhoud.Jurist
In de diverse modelreglementen van splitsing worden constructieve delen en daken als gemeenschappelijk aangemerkt, afwerklagen in privé gedeelten zijn privé. Ik ga er van uit dat uw balkon wel op de splitsingstekening staat (met dikke zwarte lijnen als onderdeel van uw privé gedeelte), in dat geval is de afwerklaag (het beloopbaar oppervlak) privé. De verkoper was blijkbaar bekend met achterstallig onderhoud, dat wil nog niet direct zeggen dat er sprake is van een gebrek hetwelk hij had moeten melden. Van belang is nog wel wat over de onderhoudstoestand van het dak is meegedeeld. Heeft u de door de verkoper ingevulde vragenlijst ontvangen? Als verkoper heeft aangegeven dat de staat van onderhoud goed was is er wellicht nog een mogelijkheid hem daar op aan te spreken, dit van meerdere factoren afhankelijk (denk bijvoorbeeld aan een eventuele ouderdomsclausule in de koopovereenkomst).Vraagsteller
Bedankt voor je reactie. We gaan kijken hoe de onderbuurvrouw erin staat. Die woning wordt nu ook verkocht, vandaar dat dit nu allemaal speelt. Maar in de zomer willen wij graag ons balkon op natuurlijk. Dus we moeten even doorpakken. Nogmaals bedankt voor de uitleg.Neem de volgende stap
Blijf niet rondlopen met vragen over je situatie. Stel je vraag en krijg persoonlijk antwoord van een ervaren jurist.
Privacy is gewaarborgd.