Schade door verborgen gebrek? Ontvang gratis advies!

Vraagsteller

Ik heb een vraag over een verborgen gebrek. In april hebben wij bouwtechnische keuring gehad door VEH voor aankoop woning uit jaren 70. Huis na Keuring op wat kleine puntjes prima. Na verbouwing zijn we op 1 juni verhuisd. Op 9 juni hebben we vreselijke waterschade gehad door het riool. Deze schade is gemeld aan verkopers en verkopend makelaar. Deze heeft bevestigd dat het verborgen gebrek is. In eerste instantie leek de verzakte riolering de oorzaak. Deze is hersteld op kosten van verkoper en de gehele riolering is doorgespoeld. Helaas blijven de badkamer en wc's op de begane grond steeds verstopt en omhoog komen. Dit hebben we ook steeds gemeld bij verkopers en makelaar. Echter door drukte bij loodgieters kon er pas na de zomervaksntie verder gekeken worden. Nu blijkt dat de riolering onder de grond compleet vernieuwd moet worden. Kosten rond 5000 a 6000 euro. Verkoper beroept zich nu op ouderdomsclausule en zegt uit coulance eerste gedeelte te hebben betaald. U begrijpt, ik wil ze wel aansprakelijk stellen. Badkamer en wc beneden moeten dagelijks ontstopt worden. Badkamer durven we sowieso niet te gebruiken. We hadden 7700 euro schade aan net gelegde houten vloer etc, dit is door onze eigen verzekering betaald minus ons eigen risico van 400 euro. Wat is uw advies,

Jurist

U dient zeker de verkopers in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor (herstel van) de schade. Het beste is om vervolgens te proberen met de verkopers in onderling overleg te komen tot een regeling. Mocht dit niet lukken dan kan worden bezien wat uw kansen zijn als er geprocedeerd gaat worden. De gebreken die u beschrijft lijken mij in eerste opzicht zodanig dat u niet geleverd heeft gekregen wat u mocht verwachten, zodat herstel hiervan (ongeacht de vraag of het al dan niet verborgen gebreken betreft) voor rekening van de verkoper dient te komen.

Jurist

Uit uw toelichting maak ik op dat is er mogelijk sprake van non-conformiteit van de woning wegens een verborgen genbrek Als u de koopovereenkomst is opgesteld conform het NVM-model dan is er sprake van non-conformiteit als het gebrek 1) ten tijde van de koop reeds aanwezig was, 2) het normaal gebruik van de woning belemmerd en 3) voor u niet kenbaar was of behoorde te zijn. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Gebreken die hij ten tijde van de koop kent of behoorde te kennen, moet hij melden. Staat vast dat de verkoper het gebrek kende of behoorde te kennen, maar dit niet heeft gemeld dan schiet hij tekort en is hij hoe dan ook aansprakelijk. U had daarentegen ook een onderzoeksplicht. U diende zich ervan te vergewissen dat de woning geen gebreken had, die het gebruik van de woning conform de bestemming zouden kunnen belemmeren. U heeft een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, zodat u aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan Het gaat in het onderhavige geval mogelijk om een ernstig gebrek, waarvan wordt vermoed dat de verkoper van de schadelijke gevolgen ervan op de hoogte was, maar vermoedelijk voor u heeft verzwegen. In dat geval is hij aansprakelijk voor de schade, bestaande uit de kosten van herstel van het gebrek. Omdat oudere woningen nogal eens (onzichtbare) gebreken vertonen, wordt een ouderdomsclausule in de koopakte opgenomen om de garantie van de verkoper te beperken waar het (normaal gebruik belemmerende) gebreken aan de woning betreft die zijn ontstaan door ouderdom. Het toevoegen van deze clausule heeft dus, als goed geformuleerd, tot gevolg dat de (normaal gebruik belemmerende) gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning, voor risico van de koper komen. Omdat de ouderdomsclausule geen standaardbepaling is in bijvoorbeeld de NVM koopakte, wordt deze altijd handmatig toegevoegd. Daardoor ziet men in verschillende koopaktes vaak verschillend geformuleerde ouderdomsclausules terug. Ook in de rechtspraak ziet men terugkomen dat ouderdomsclausules niet altijd even duidelijk zijn geformuleerd en daardoor veel discussie kan ontstaan tussen de koper en verkoper over wie aansprakelijk is voor een bepaald (ouderdoms)gebrek. Het is in het onderhavige geval dus de vraag of het gebrek aan het riool een ouderdomsgebrek betreft en of het (dus) onder de reikwijdte van de clausule valt. Is dit laatste het geval dan is de verkoper niet aansprakelijk. Het is nu zaak de verkoper zo spoedig mogelijk in gebreke te stellen en hem te sommeren om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Blijft de verkoper hiermee in gebreke dan kunt het gebrek zelf (laten) herstellen en de kosten van de verkoper vorderen, althans de koop gedeeltelijk ontbinden of vernietigen wegen dwaling. Voor wat betreft dit laatste geldt dat u door het verzwijgen van een bekend gebrek op het verkeerde been bent gezet over de kwaliteit van de woning, waardoor u heeft gedwaald. Ik ben als advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht en behandel regelmatig geschillen over verborgen gebreken bij koop. Heeft u nog vragen of wilt u rechtsbijstand in deze kwestie, neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op voor verder overleg.