Juridisch probleem met buren oplossen

Vraagsteller

Sinds 9 jaar wonen wij hier. 7 jaar geleden hebben wij een nieuwe schutting geplaatst en onze achtertuin opnieuw laten bestraten. Dit alles is gedaan op de huidige plaats zoals het al was. Vorig jaar hebben we een nieuwe tuinkamer geplaatst en hierbij aan de maat geving gehouden zoals die in de wetgeving is neergezet. Na de bouw kwamen de buren klagen dat het wel een heel lelijk ding was en dat de tuinkamer 4 cm op hun erf staat. Dit klopt na nameting ook. Wij hebben de tuinkamer gebouwd binnen de huidige schutting, deze is in het verleden dus geplaatst op 15 cm over de erfgrens richting onze buren, wij zijn hier niet van op de hoogte gebracht. Toen wij onze achtertuin hebben laten her bestraten en nieuwe schutting hebben neergezet is er niets gezegd dat dit 15 cm over de erfgrens is gelegd (is dus exact over de oude bestrating heen gegaan). Nu er in het oog van de buren een lelijke tuinkamer staat wordt het wel als een probleem gezien. Hadden de buren niet eerder aan de bel moeten trekken dat de vorige bewoners met over de erfgrens zijn heen gegaan en dat er op hun grond is gebouwd? Wij wisten niet beter dan zolang we binnen de huidige schutting zouden blijven we op ons erf bouwen. De buurman heeft in een eerder gesprek zelfs nog aangegeven dat hij met de vorige bewoners zelf de schutting heeft geplaatst ( je zou dan zeggen dat hij op de hoogte is dat er op hun erf is gebouwd).

Jurist

Hij had dit al eerder moeten aangegeven op het moment dat u de schutting vernieuwde. Echter de erfgrens is bepaald en kunnen de buren vorderen dat u de boel verplaats. Er zij hierop 4 mogelijkheden. U komt met de buren tot een overeenkomst dat het kan blijven staan, of u koopt te grond naar rato over van de buren, en of u moet de boel verplaatsen en of de grond huren .De eerste zouden de buren sieren omdat zij ook niet tijdig door hebben gegeven dat de schutting niet goed stond. Echter is er nog een uitzondering. Indien de situatie al 10 jaar bestaat, kan er ook al sprake zijn van verjaring. Mocht u er met zijn beide niet uitkomen, dan is de enige weg dienaar de rechter en deze laten oordelen. Maar mijn advies is om (eventueel met mediator) in gesprek te gaan en te kijken welke oplossing beide partijen past. Mocht u er uitkomen. Bij een gezamenlijke schutting is het ook zo dat beide buren de kosten van vervanging moeten dragen en niet 1 buur. Mocht u verdere hulp en of advies wensen, mag u gerust contact met mij opnemen.

Jurist

De tuinkamer ligt op grond van de buren. De buren kunnen normaal gesproken verwijdering vorderen. Als u echter te goeder trouw was bij het plaatsen van (destijds) de schutting en dus ook bij de tuinkamer, kan het zo zijn dat de rechter de vordering tot verwijdering afwijst, en beveelt dat er een erfdienstbaarheid moet worden gevestigd. U moet de schade die de buren daardoor lijden (waardevermindering, maar bij slechts 4 cm overbouw valt dat mee), dan wel vergoeden. De rechter kan ook uitspreken dat de 4 cm-strook tegen betaling door de buurman aan u moet worden overgedragen. Als er al meer dan 20 jaar een schutting heeft gestaan op de huidige plaats, kan het zijn dat er sprake is van verjaring. De strook van 4 cm is dan door verjaring uw eigendom geworden en de buren kunnen geen verwijdering meer eisen. De termijn is 10 jaar in het geval u niet kon weten waar de erfgrens precies liep.

Vraagsteller

Op basis van deze 2 reacties wil ik in gesprek gaan met de buren. Ik wil bij hun aangeven dat op basis van ter goede trouw de tuinkamer niet verplaatst hoeft te worden. Met het plaatsen van de tuinkamer waren wij niet op de hoogte dat de schutting 15 cm op hun erf is geplaatst. Er zijn 3 momenten geweest om ons te informeren namelijk, bij het plaatsen van ons zonnescherm in 2009 (dit zonnescherm was even breed als de huidige tuinkamer), bij het plaatsen van de schutting in 2011 en bij het starten van de werkzaamheden van de tuinkamer waar het nu om te doen is. Wij zouden de buren wel tegemoet willen komen om huur te betalen. Waar ik graag nog antwoord op wil hebben: - Is deze optie de juist weg? - Geldt “eigendom door verjaring” ook als het om erfpacht grond gaat? - Als de vorige bewoners in overleg met de buren (of op eigen initiatief) de schutting op 15 cm bij de buren op het erf hebben geplaatst. Zijn zij dan verplicht dit te melden bij de verkoop van de woning? Zo ja wat zouden we dan kunnen doen richting de vorige bewoners? - Mocht het zo zijn dat de vorige bewoners al die tijd de schutting 15 cm op het erf van de buren hebben gehad, dan geldt naar mijn mening zo en zo verjaring. Ik weet dat de vorige bewoners rond 2006 de tuin hebben vernieuwd, tevens hebben ze toen samen met de buren de schutting bekostigd.

Jurist

Voor beantwoording van deze vragen is het nodig dat ik me in de zaak verdiep. Dat sprake is van erfpacht maakt inderdaad uit voor een eventueel beroep op verjaring. Het verschil is dat de buren wellicht geen wegneming van de schutting en de aanbouw meer kunnen eisen, maar bij een erfpachtverhouding ontstaat door verjaring van die wegneemvordering nog niet zonder meer een gewijzigde eigendomssituatie. U kunt contact met mij opnemen en de erfpachtakte, een situatieschets en eventuele foto's aan mij toezenden. Ik kan dan nagaan of uw aanvullende vragen eenvoudig te beantwoorden zijn.

Jurist

U zou altijd onder begeleiding van mediation altijd in gesprek kunnen gaan. Dat is veelal een goedkopere optie, dan de rechtsgang en verbeterd ook vaak de verhoudingen tussen partijen. indien u als partijen er niet uitkomt, altijd de rechtsgang alsnog kiezen. Verjaring geldt pas op het moment dat er minimaal sprake is van 10 jaren. Maar in u geval zie ik wel meerdere opties in uw voordeel kunnen werken. Om uitsluiting te geven zou ik mij in de zaak moeten verdiepen. Mocht u verdere hulp wensen, mag u gerust contact met mij opnemen,