Rechtsadvies bij verborgen gebreken in vastgoed

Vraagsteller

Wij hebben een huis gekocht met verborgen gebreken te weten een dak lekkage ter hoogte van een aanbouw met platte dak. De koopovereenkomst is een standaard NVM koopovereenkomst met de volgende artikel als aanvulling: Art. 21 Nooit zelf feitelijk gebruikt; 'Verkoper attendeert koper nadrukkelijk op het feit, dat zij het verkochte nooit zelf feitelijk hebben gebruikt en dat zij derhalve koper niet hebben kunnen informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan zij op de hoogte zouden zijn geweest indien verkoper het verkochte zelf feitelijk zou hebben gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico van koper zijn'. Wij willen graag de verkopen partij aansprakelijk stellen. De vraag aan jullie is, als wij hier een rechtszaak van maken, kunnen wij deze zaak winnen? Hierbij een resumé de reden waarom wij de verkopende partij aansprakelijk willen stellen. • 28 juli 2014 hebben we een eerste bezichtiging gedaan van het huis. Er is bij de bezichtiging door ons ter hoogte van de aanbouw in de keuken twee gele plekken aan het plafond geconstateerd wat duidt op een dak lekkage. Wij hebben gevraagd aan de verkopende makelaar om nadere informatie te verstrekken. De verkopende makelaar zou er op terugkomen. • 7 augustus 2014 hebben we een tweede bezichtiging gedaan van het huis. De verkopende makelaar verklaart aan ons dat de dak lekkage is gerepareerd. Het woord ‘gerepareerd’ is expliciet uitgesproken aan ons door de makelaar. • 11 augustus 2014 is er een mondeling koopovereenkomst tot stand gekomen tussen ons en de verkopende partij. • 14 oktober 2014 heeft de akte van levering plaatsgevonden. • 7 december 2014 is er ter hoogte van voornoemde plekken gaan lekken. En er is een lekkage bijgekomen bij de lichtpunten aan het plafond bij de keuken ontstaan. Bij deze lichtpunten lopen 220V elektra kabels vanaf de meterkast naar de lichtpunten. Op deze dag heeft het veel geregend. Het houtwerk waarin de inbouwspots zitten voelde sponsachtig aan. De lekkage moet al een tijd aanwezig zijn geweest. • 8 december 2014: wij hebben telefonisch melding gemaakt aan de verzekeringsmaatschappij over de dak lekkage. En wij hebben telefonisch een mededeling gedaan aan de verkopende makelaar dat wij hun aansprakelijk stellen voor de dak lekkage. Verkopende makelaar heeft beloofd dit ook door te geven aan de verkopende partij. • 9 december 2014: in opdracht van de verzekeringsmaatschappij , heeft een aannemer op 9 december 2014 een dak inspectie uitgevoerd. Hij heeft toen geconstateerd dat de dak lood aan vervanging toe is en dat dit mogelijk de veroorzaker is van de dak lekkage. • 12 december 2014 offerte ontvangen van de aannemer voor het vervangen van het dak lood. Op 12 december 2014 hebben wij de aannemer opdracht gegeven om het dak lood te vervangen. We hebben opdracht gegeven vanwege het gevaar op kortsluiting ter hoogte van de lichtpunten. De verkopende partij had toen nog steeds niet gereageerd op onze bericht van 8 december 2014. • 16 december 2014 hebben wij een aangetekende brief aan de verkopende partij gestuurd dat wij hun aansprakelijk stellen voor de dak lekkage. We hebben niet eerder een brief gestuurd omdat wij de omvang van de schade niet konden inschatten. Op de telefoon van 8 december 2014 is er door de verkopende makelaar en verkopende partij niet telefonisch en niet schriftelijk gereageerd. • 18 december 2014 de aannemer heeft het dak lood vervangen. Er is toen ook geconstateerd dat het dakleer aan vervanging toe is. • 24 december 2014 hebben wij van de verkopende partij een aangetekende brief ontvangen, dat zij de aansprakelijkheidsstelling van de hand wijzen. Verkopende partij verklaart in de brief dat zij aan ons in september gemeld hebben dat de lekkage in het verleden door bladafval is veroorzaakt. Dit betreft voor ons nieuw informatie en is door de verkopende partij nooit aan ons gemeld. Op 19 januari 2015 is het dak vervangen door een dakbedekkingsbedrijf. Deze verklaart dat het dak nog nooit is gerepareerd. De houten dakplaten die onder het dakleer zat was namelijk verrot en moest opnieuw vervangen worden. Op 22 en 31 januari 2015 telefonisch contact gehad met de vorige bewoners van dit huis. Zij huurde dit huis vanaf oktober 2012 tot en met oktober 2013. Zij hebben verklaard dat zij toen ook last hebben gehad van dak lekkage op exact dezelfde plekken als waar wij nu last van hebben. Zij hebben dit destijds niet gemeld aan de eigenaren (de verkopende partij). De vorige bewoners heeft wel van de verkopende partij destijds een opmerking ontvangen dat in de garage latex stond, zodat zij zelf als ze willen de gele vochtplekken zelf konden wegwerken. Voor de vorige bewoner had dit geen prioriteit omdat zij in afwachting waren totdat hun nieuwbouw huis gereed was voor oplevering. De vorige bewoners zijn bereidt te getuigen indien er een recht zaak van gemaakt wordt. .

Jurist

Heeft u de mededeling van de verkopend makelaar over de reparatie van het dak op schrift? Heeft u voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring van de woning laten doen? Artikel 21 sluit iedere aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken uit, indien hij er niet van de op de hoogte was. De makelaar heeft aangegeven dat er reparaties zijn verricht en er is informatie achter gehouden over de oorzaak van de lekkages. Dit zou er dus op kunnen duiden dat verkoper weldegelijk bekend was met de lekkages. Indien we dit hard kunnen maken, kunnen we trachten de schade op verkoper te verhalen. Desgewenst kan ik u in deze kwestie bijstaan. Ik ben gespecialiseerd in vastgoedrecht en behandel regelmatig geschillen over verborgen gebreken bij de verkoop van o.g.. Neem gerust vrijblijvend en kosteloos contact met mij op voor verder overleg.