Vragen over Erfdienstbaarheid? Krijg Juridisch Advies


Vraagsteller

Geachte heer/mevrouw, Kunt u mij helpen? Ik ben bezig een rijtjes huis te kopen met een 'brandgang' naast de woning. In mijn koopcontract is geen erfdienstbaarheid opgenomen. Het huis was vroeger van de woningstichting (zoals het huis van mijn buren nu nog is). De huizen zijn in 1977 gebouwd en de situatie is sinds die tijd ongewijzigd. Als deze brandgang vervalt kunnen alle buren nog steeds bij hun tuin komen middels paden waarmee deze brandgang ook in verbinding staat. Ben ik verantwoordelijk voor dit pad en kan ik het gedeelte van de brandgang bij mijn tuin betrekken? Ik heb al heel wat avonden gezocht op internet maar kan geen goed antwoord vinden. Alvast zeer vriendelijk bedankt voor uw reactie. Met vriendelijke groet,

Jurist

Het zou toch een erfdienstbaarheid kunnen zijn indien uw buren de gang al lang gebruiken om bij de achtertuinen te komen. Maar u stelt dat er meer paden zijn ? Hoe moet ik me dat voorstellen? Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring. ( 20 jaar), maar als niemand meer baat heeft bij de erfdienstbaarheid kan ie ook opgeheven worden. Daarnaast kunt u altijd stellen dat er gebruiksovereenkomsten bestaan tussen u eigenaar en de gebruikers van het pad. Een overeenkomst is altijd opzegbaar.

Jurist

Ik denk het niet. Als u eigenaar wordt van het rijtjeshuis mét de grond van de brandgang, dan kunt u daar in principe mee doen wat u wilt. En dus ook afsluiten, als u dat prettiger vindt. Er is namelijk geen recht op een achterom of een brandgang of zoiets, dat u moet respecteren. Het wordt een ander verhaal als er voor deze grond wel ooit iets is afgesproken. Dat kan een erfdienstbaarheid zijn, zoals mevrouw Ferweda al opmerkt: het recht om over het erf van je buren (dat van u dus, als eigenaar) naar je eigen erf/huis/tuin te mogen komen en gaan. Zo'n erfdienstbaarheid ontstaat niet zo maar, daarvoor moeten partijen naar de notaris, om het te laten vastleggen. Misschien is dat in uw situatie ook zo, dan moet de verkoper dat aan u meedelen en ik zou ook goed onderzoeken of u een huis wilt kopen mét een erfdienstbaarheid. Een tweede manier om een erfdienstbaarheid te laten ontstaan, is verjaring. Ook daar heeft mevrouw Ferweda het al over. Verjaring is moeilijke materie en bijna niet aan te tonen, zo blijkt uit de rechtspraak. Wil één van uw toekomstige buren over zo'n brandgang lopen onder het mom dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring, dan moet deze aantonen dat die brandgang speciaal daarvoor is aangelegd. De wet eist namelijk dat er iets concreets moet liggen, die wijst op het bestaan van zo'n erfdienstbaarheid. En dat is bijna nooit zo. Ga dus eerst met de verkoper in gesprek en vraag goed door wat er allemaal is geregeld op en rond de grond met woning, die u wilt kopen. Is er niets geregeld, kijk dan of er mensen door de brandgang lopen, die misschien een beroep op verjaring zouden willen doen. Als dat zo is, neem dan contact op met een jurist die in deze materie is gespecialiseerd, zoals ik, of iemand anders.

Neem de volgende stap

Blijf niet rondlopen met vragen over je situatie. Stel je vraag en krijg persoonlijk antwoord van een ervaren jurist.
Privacy is gewaarborgd.