Aansprakelijkheid verkoper bij verborgen gebreken

Vraagsteller

Wij hebben vorige week de sleutel ontvangen van onze woning uit 1951. Inmiddels hebben wij op advies een camera inspectie in het riool laten uitvoeren. Hier kwam de zeer slechte staat van de riolering aan het licht. Een rotte en verzakte pijp die vervangen dient te worden. Is dit een verborgen gebrek waarvoor wij de verkoper aansprakelijk kunnen stellen?

Jurist

Er kan sprake zijn van een verborgen gebrek. Een aansprakelijkstelling kan kans van slagen hebben. Hiervoor moet er wel aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Een van die voorwaarden is of de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en u aan uw onderzoeksplicht. Heeft u voorafgaand aan de koop/levering een bouwkundig onderzoek laten doen of heeft de wederpartij iets vermeld over de (goede) staat van riolering?

Jurist

Dat hangt van een aantal factoren af. Bepalend is eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek. Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking. Neem berust vrijblijvend contact op voor meer informatie.

Jurist

Als u de woning hebt gekocht middels de standaard-NVM-koopakte, geldt: - gebreken aan de woning zijn voor uw risico (artikel 5.1); - tenzij die het normaal gebruik van de woning onmogelijk maken (artikel 5.3: verkoper staat in voor normaal gebruik). Een slechte rioolpijp is een verborgen gebrek, maar levert niet zonder meer een aanspraak naar de verkoper op. Daarvoor is nodig dat de slechts pijp leidt tot aantasting van de normale gebruiksmogelijkheden van de woning. Vereist is dat het achterwege blijven van reparatie op afzienbare termijn (te rekenen vanaf verkoopdatum) leidt tot wezenlijke gebruiksbeperkingen van de woning. Daarbij is dus van belang hoe erg de schade aan de pijp is en welke invloed dat heeft op de normale gebruiksmogelijkheden. Echter, soms kunt u de verkoper zelfs niet aansprakelijk stellen als het gebrek zo ernstig is dat het een beperking van het normale gebruik van de woning oplevert. De woning is uit 1951. Het kan zijn dat het contract een ouderdomsclausule kent (toegevoegd aan het slot van de overeenkomst, na de bepalingen van het modelcontract). De verkoper zal dan vaak in het geheel niet meer kunnen worden aangesproken, hoe erg het gebrek ook is. U kunt de verkoper wel aansprakelijk stellen, als u kunt bewijzen dat hij van de pijp wist, maar het voor u heeft verzwegen.