Wonen, Buren
Particulier
mijn buurman heeft een schuur aan het einde van mijn oprit, en is al sedert 2000 in gebruik als garage. Mijn buurman geeft aan recht van overpad te hebben. Dit staat niet in het register of de akte van overdracht, wel staat dit in het koopcontract " recht van overpad oprit". Nu rijdt de buurman dagelijks met zijn bus over de oprit van en naar zijn garage, en gebruiken hij en zijn familie de oprit ook als ingang terwijl het huis een Eigen ingang heft. Wij zijn volle eigenaar van het hele stuk griond, maar kunnen er niets mee, zelfs niet parleren op de oprit omdat hij er dan altijd uit moet, ook s'nachts. Nu had ik gehoord dat recht van overpad alleen geld om te viet of met de fets aan de hand de openbare weg te bereiken, en dat het niet geld voor de gemotiriseerd verkeer. Hoe zit dat nu eigenlijkk, wat zijn onze rechten en die van de buurman??
Wanneer uw buren zo'n recht zouden hebben, dan is sprake van een erfdienstbaarheid en heeft u het dienend erf. Een recht van overpad geeft het recht om te voet of met fiets over het dienend erf te gaan, een recht van weg geeft het recht om met een auto over het dienend erf te gaan.
Een erfdienstbaarheid moet echter ingeschreven staan in de openbare registers (Kadaster) om te kunnen bestaan, tenzij ze door verjaring is ontstaan. De enkele vermelding van een 'recht van overpad' in de koopakte is onvoldoende.
Kort en goed: staat er geen erfdienstbaarheid in de openbare registers vermeld, noch op uw adres noch op het adres van de buren, dan is er geen erfdienstbaarheid. Het is dan aan de buren om aan te tonen dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Doorgaans betekent dat, dat ze naar de rechter moeten. Vervelend, want zoiets komt de sfeer niet ten goede.
U kunt ook aan de buren voorstellen alsnog zo'n erfdienstbaarheid te vestigen via de notaris en daarvoor een jaarlijkse vergoeding af te spreken (die uw buren dus aan u betalen).
Een recht van overpad dat ooit is bedongen persoonlijk of zakelijk,moet op de minst bezwarende wijze worden uitgeoefend en alleen voor het doel dat partijen toen voor ogen hadden. Mij is nu niet duidelijk of het recht zakelijk ( staat in het kadaster vermeld) of persoonlijk is, want dat laatste zou kunnen betekenen dat de overeenkomst zelfs opzegbaar is. Is het ook een zakelijk recht dan geldt vooral dat alleen de buurman of de bestuurder van de wagen gebruik mag maken van het overpad als de garage om die reden wordt gebruikt en men toen daarvoor geen bezwaar had tegen het gebruik en de vestiging van het ( beperkte) recht.
Reactie van de vraagsteller
Bedankt voor jullie heldere en snelle reactie. Zowel in het register als bij de notaris staan geen erfdienstbaarheden vermeld, de buurman gaat ervan uit dat er een verjaring is, maar heeft dit niet vastgelegd. En natuurlijk moeten we er gezamenlijk uitkomen, maar daarbij is het fijn om te weten wat je rechten zijn in deze. Nu heb ik er overlast van omdat hij na 11 uur s,avonds en voor 7 uur ochtens heen en weer rijdt, de ontstane kuilen in het pad niet worden aangepakt en de familie het pad met de auto opkomen etc. Enfin, ik heb niet het idee dat de buurman zich realiseert dat het ook anders kan. Wel nog een vraag die voor verwarring zorgt. Op juridisch loket wordt aangegeven dat er diverse vormen van erfdienstbaarheden bestaan. Recht van overpad is er één, recht van weg is o.a. een andere variant. Hier wordt vermeld dat recht van overpad niet voor motorische voertuigen (brommer, motor, auto en of busje) is, dat dat alleen geldt bij recht van weg. Ik zou graag willen weten of dit klopt, want in zo,n geval mag er eigenlijk geen busje rijden. En als dat zo is, mag ik dat dan gedogen zonder dat daar rechten aan worden gekoppeld, want ik wil de buurman wel tegemoet komen om het voor beide leefbaar te houden, maar met de restrictie dat hij dat doet zonder al teveel overlast. Zouden jullie antwoord op die vraag op willen of kunnen geven?
Dat onderscheid noemde ik al in mijn antwoord. Kennelijk staat in het koopcontract van uw huis een recht van overpad genoemd. Dat sluit in ieder geval uit dat er een recht van weg is, zodat het heen en weer rijden met een motorvoertuig inderdaad niet de bedoeling is. Gaat u het gebruik van uw oprit door de buren -te voet, per fiets of gemotoriseerd- gedogen, dan ontstaat er een persoonlijk recht dat eerder al werd genoemd. U spreekt dan gewoon af wat de bedoeling is en onder welke omstandigheden. Maar dat is dus iets anders dan een erfdienstbaarheid. Een dergelijk gedogen geeft geen rechten aan opvolgende kopers.
Schade aan uw oprit kunt u trouwens verhalen op uw buren, als u aannemelijk kunt maken dat zij die schade hebben veroorzaakt.
Als er geen recht van overpad te vinden is in het Kadaster, dan is dat er NIET, wat uw buurman ook beweert. Wie een garage ergens bouwt en die niet kan bereiken via eigen grond, moet toegang via de buren gewoon goed regelen. Dat is niet uw eerste zorg. Een recht van overpad ontstaat ook niet door vermelding daarvan in een koop-overeenkomst. En dus hoeft u daar ook geen rekening mee te houden.
U kunt dus uw buurman de toegang tot uw grond ontzeggen. Of uw grond met een erfafscheiding afbakenen, zodat uw buurman niet meer over uw oprit kan rijden. De sleutel houdt u lekker voor u zelf. Wel even op tijd waarschuwen natuurlijk, zodat uw buurman zich daarop kan instellen.
Doet uw buurman een beroep op verjaring, dan moet de buurman naar de rechter stappen en bewijzen dat
1. dat recht ook daadwerkelijk is ontstaan en
2. wat dat recht van overpad eigenlijk precies inhoudt.
En dat is heel moeilijk bij dit soort gebruik van uw oprit, want de rechtspraak is heel streng voor dit soort buurmannen.
Als u uw buurman ter wille wilt zijn, noteer dan eens voor uzelf
1. welke toegang u uw buurman wél tot uw grond zou willen verlenen: wanneer, hoe vaak, wel of niet parkeren, enz.
2. welke vergoeding u daarvoor vraagt: dat noemen we de canon. Want toegang verlenen tot je grond is nogal een inbreuk op je eigendomsrecht en je privacy. Daar mag wel iets tegenover staan.
3. En of u dat allemaal bij de notaris wilt regelen - want daarna kunt u er niet meer gemakkelijk vanaf.
4. En wie dat allemaal betaalt - het is gebruikelijk dat uw buurman de notariskosten voor zijn rekening neemt, omdat hij daarbij gebaat is.
5. En ga dan eens praten met de buurman.
Houdt er rekening mee dat het geld gaat kosten, voor de buurman. En gedoe. Dus een afwijzende of zelfs boze reactie van de buurman kan zo maar gebeuren. Noteer alles wat u afspreekt in ieder geval op papier, om misverstanden en zo ('dat zei ik helemaal niet!' of 'dat hebben we zo echt niet afgesproken hoor') te voorkomen.
Allereerst hoe vervelend voor u dat u al jaren uw eigen stuk grond niet naar wens kan gebruiken vanwege het feit dat uw buren het stuk grond als overpad gebruiken om bij hun garage te komen.
Ik zou graag iets meer van uw case willen weten en wellicht kunnen wij u de mogelijkheid bieden om uw probleem in ons programma te behandelen.
Ik ben werkzaam voor het nieuwe SBS6 televisieprogramma 'Meester Frank Visser doet Uitspraak' hierin lost Mr. Frank Visser hooglopende kwesties en conflicten op. Misschien kent u Mr. Frank Visser van het tv- programma ' De Rijdende Rechter' ( ruim 20 jaar geleden door hem begonnen omdat hij vond dat alle mensen recht hebben op recht. En dat vindt hij nog steeds!)
Als u interesse heeft, aarzel niet om contact met ons op te nemen, mogelijkerwijs kunnen wij u helpen.
Mocht uw 'probleem' inmiddels verholpen zijn- dan zijn wij uiteraard blij voor u!
Hartelijke groeten,
Nadine van Vilsteren
Team Mr. Frank Visser Doet Uitspraak
Reactie van de vraagsteller
bedankt voor je reactie en je aanbod. Ik heb nog wel een kleine aanvulling op de case. Het gaat in dit geval niet alleen om een nog niet gevestigde recht van overpad, dat zou nl niet echt een groot probleem vormen, maar vooral dat deze nog niet gevstigde erfdienstbaarheid wordt geinetrpreteerd en toegepast als recht van weg, zonder toestemming van ons. Dit laatste, recht van weg, beperkt het gebruik van ons stuk grond enorm.
Echter, we willen eerst nog een goed overleg voeren met de buren, dit lijkt ons de juiste weg om met gezond verstand tot een oplossing te komen, maar natuurlijk hou ik je aanbod graag in gedachten,