Huis kopen: Wat te doen bij verborgen gebreken?

Vraagsteller

Hallo, Wij hebben 22 oktober jongstleden een huis gekocht. Tijdens de bezichtiging waren er alleen de bijzonderheden die zij ons hebben verteld; dak moest vervangen worden en de kozijnen zijn aan vervanging toe. Nu waren wij na de sleuteloverdracht meteen aan het klussen geslagen en kwamen erachter dat er een raam aan de achterkant van de begane grond lek is. Het is dubbele beglazing en hierin zit vocht. Ik heb de makelaar er al over gebeld en zijn reactie was: 'Wij hebben geen potje met geld waarmee we jullie een nieuw raam kunnen geven, Jullie hebben het huis ook al zo goedkoop gekocht dat ik er verder niets mee kan. Een lek raam komt pas na wisselvallig weer te zien dus er bestaat een kans dat de verkopers het ook niet wisten.' Wij hebben het niet gezien, mijn vader is mee geweest naar een bezichtiging en die heeft het ook niet gezien, ze hebben het ons niet verteld en het stond niet in het bouwtechnisch rapport. Kunnen wij dit verhalen op de verkopers als verborgen gebreken?

Jurist

Geachte vraagsteller. Hieronder geef ik u algemene informatie over verborgen gebreken omdat uw mogelijkheden van een aantal mij onbekende factoren afhangen. Voor een advies op maat kunt u rechtstreeks contact opnemen. Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is eerst hetgeen in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.