Wonen, Buren
Particulier
Wij hebben in juni ll. een huis gekocht waarvan wij veronderstelden dat alles in orde was.
Bij de akte hebben wij allerlei attesten ontvangen betreffende het EPC en de elektriciteit en alles bleek hier in orde te zijn.
Gezien de winter op komst is, hebben wij naar een erkende installateur voor centrale verwarming gebeld met de vraag om onze ketel te komen nazien.
Wat blijkt nu... Onze ketel is niet coform aangesloten. Hij kon ons zelfs vertellen dat er er terugweergave was en dat dit zeer ernstig was en gevaarlijk voor CO intoxicatie.
Wij hebben nooit een attest van keuring ontvangen van de vorige eigenaars.
Zelfs onze notaris noch makelaar hebben hier enig bewijs van ookal blijft iedereen zeggen dat deze ketel maar 4 jaar oud is.
Kan dit gezien worden als een verborgen gebrek?
Kan ik hier iemand aansprakelijk voor stellen?
Niemand heeft zich de vraag gesteld of de ketel wel conform was.
Gezien alle partijen ruimelijk vergoed worden voor hun deskundigheid, stel ik mij de vraag of ze hier niet iets over het hoofd hebben gezien.
Alvast bedankt!
U moet de verkoper (niet de makelaar etc.) z.s.m. per aangetekende brief aansprakelijk stellen voor dit verborgen gebrek.
Hieronder enige algemene informatie over verborgen gebreken.
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen.
Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.
Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.
Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.
Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.
Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.
Dag,
een verborgen gebrek is een gebrek dat niet gemakkelijk ontdekt had kunnen worden voorafgaande de koop van het huis. In dit geval zegt u er geen gesprek over te hebben gehad, dat is wel een probleem. Daar komt nog bij dat de verkoper waarschijnlijk ook niet heeft geweten dat zijn ketel verkeerd is aangesloten. We komen dan uit op wederzijdse dwaling indien het inderdaad gaat om een verborgen gebrek. Ik adviseer u een jurist er naar te laten kijken, ik ben bereid u hier verder mee te helpen.
Geachte heer, mevrouw,
Aan de eerder gegeven adviezen heb ik niets toe te voegen, behalve de vraag of u zeker weet dat de informatie van de installateur juist is. Er zijn -helaas- mogelijk ook installateurs die er -al dan niet met opzet- naastzitten.
Op grond van de 'standaard' NVM-akte (ik neem aan dat die bij de koopovereenkomst is gebruikt) geldt het volgende.
Op grond van artikel 5.1 is de verkoper niet aansprakelijk voor verborgen gebreken, en wordt de woning verkocht 'zoals die is', met alle gebreken etc.
In artikel 5.3 staat echter dat de verkoper verklaart dat het verkochte geschikt is voor normaal gebruik als woning. In de rechtspraak is dat laatste uitgelegd als een garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Die garantie gaat vóór op de uitsluiting van aansprakelijkheid in artikel 5.1.
Uit wat u aangeeft leid ik af dat de woning niet zonder gevaar voor de gezondheid kan worden gebruikt (verkeerde aansluiting rookgasafvoer). Er is dus sprake van een verborgen gebrek, dat ervoor zorgt dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. De verkoper is daarvoor aansprakelijk.