Zakelijk, Arbeid, Schade
Particulier
Binnen de statuten van stichting 1 was, als beschermingsconstructie opgenomen, dat indien stichting 1 niet meer kon voortbestaan of zou worden opgeheven het eigendom van het pand zou vervallen aan A. Gedurende de periode tussen 1970 en 1999 is het goed gegaan met alles, stichting 1 heeft het pand onderhouden en x,y,z, en a hebben het stichtingsbestuur naar behoren en omstandigheden goed uitgevoerd. A heeft diverse taken die onder haar verantwoordelijkheid vielen ingebracht binnen stichting 1 en daardoor was stichting 1 in deze periode een zeer invloedrijke stichting met zeer ruime middelen. Hiervoor heeft stichting 1 met een uitgebreid personeelsbestand moeten werken.
Begin jaren 2000 is A echter begonnen met het uitkleden van de activiteiten van stichting 1, die niet onder directe verantwoordelijkheid vielen van x,y en z, waardoor deze uiteindelijk slechts nog het beheer van het pand als doel had. A was daarna van mening dat hierdoor de kosten voor het pand en het operationeel houden van de stichting niet meer rendabel was, door onder andere de hoeveelheid personeel binnen de stichting en begon aan te sturen op ontbinding van de stichting. De betreffende verantwoordelijken van x,y,z, waren op dat moment niet meer op de hoogte van de initiële afspraken welke gemaakt waren rondom de bouw van het pand. A heeft plechtig beloofd dat deze de afspraken zoals deze binnen stichting 1 gemaakt waren en uitgevoerd werden 1 op 1 zou overnemen en heeft dat zwart op wit gesteld. Hierbij schetste A dat a zich als verhuurder naar x,y,z zou gaan gedragen zoals stichting 1, volgens dezelfde voorwaarden en met een kostenvoordelen voor x,y,z doordat a vanuit de eigen organisatie veel synergie voordelen zou kunnen aanbieden. Aangezien x,y,z, toentertijd niet op de hoogte waren van de juiste verhoudingen en initiële oprichtingsinformatie, (deze was wel nog bekend bij a) en aangezien de situaties in de praktijk niet zou veranderen voor x,y en z is door dezen ingestemd met ontbinding van stichting 1.
Doordat voor a, het ontbinden van de stichting grote haast had gekregen, aangezien a in de loop der jaren verantwoordelijkheid was gaan dragen voor de personele kosten is er op aandringen van a, door x, y en z ingestemd met het snel ontbinden en daarna pas formaliseren van de afspraken. In de jaren na de ontbinding bleef a nalatig om een formalisering op te stellen en bleef het slechts bij brieven waarin gesteld werd dat er geen veranderingen zouden zijn voor x,y en z. Wel protesteerden x, y en z tegen de kostenstijgingen die a berekende, echter a bleef volhouden dat deze vanuit pand perspectief absoluut noodzakelijk waren.
Uiteindelijk werd rond 2008 door a een huurovereenkomst aangeboden aan x,y,z, deze ovk. beperkte de verhouding met betrekking tot beheer van het pand door de 4 partijen voor 100%, a maakte zichzelf 100% verhuurder en zette x,y,z volledig buitenspel. Z weigerde deze overeenkomst te tekenen en werd door a vervolgens bedreigd op basis van het eigendom verkregen door a, uit het pand gezet te worden. X en y hebben onder protest ingestemd. z heeft uiteindelijk ook ingestemd, aangezien er geen alternatieve huisvesting beschikbaar is op korte termijn.
Intussen zitten x, y en z met korte termijn contracten voor het pand en probeert A het pand te verkopen.
Welke mogelijkheden hebben x, y en z nog om aanspraak te maken op hun initiële investering in het pand?
Heeft a, zich behalve niet netjes gedragen, ook ergens schuldig gemaakt aan een overtreding en kan dit nog aangepakt worden, zo ja op welke manier?
Het is een indrukwekkende casus! Zonder daadwerkelijke inzage in de stukken is het lastig u hierbij een advies te geven waar u ook daadwerkelijk wat aan heeft. Of X, Y en Z op enige manier nog aanspraak kunnen maken op hun initiele inbreng is volledig afhankelijk van hoe een en ander gedocumenteerd is. U geeft aan dat A nog wel kennis had van de initiele inbreng en afspraken terwijl de kennis hierover niet meer aanwezig was bij X,Y en Z. Van daaruit kun je direct denken aan misbruik van omstandigheden, maar dan moet ik u wel direct waarschuwen voor het feit dat dit altijd een moeilijk verdedigbare stelling is welke niet makkelijk wordt aangenomen. De vraag die hierbij in ieder geval speelt is tot in hoeverre men daadwerkelijk hard kan maken dat er bij X, Y en Z geen kennis meer was over de afspraken bij de bouw? Het was opgenomen in de statuten en waarschijnlijk ook in de akte van levering. Deze laatste is in ieder geval gewoon voor iedereen te raadplegen en dan is er al snel sprake van rechtsverwerking. Ik wil u niet direct ontmoedigen misschien heeft het wel een kans, maar dit is volledig afhankelijk van de inhoud van de stukken. Een tweede mogelijkheid (welke ik meer kans geef op de nu door u gegeven feiten) is proberen A te houden aan de afspraken die er zijn gemaakt over hoe A zich zou gedragen als verhuurder. Er zijn nu tijdelijke huurovereenkomsten afgesloten, maar dat betekent niet dat de volledige afspraken die destijds hierover op papier zijn gemaakt ook direct zijn vervallen, maar ook dit valt of staat bij de inhoud van de stukken en de huurovereenkomsten zijn wel gesloten.
Reactie van de vraagsteller
Mocht u het interessant vinden dan kan ik u de stukken doen toekomen.
A attenderen op de afspraken heeft geresulteerd in het eerder genoemde machtsmisbruik van a jegens z.
Dit is trouwens slechts een topje van een ijsberg. Het liefst zoek ik een gepensioneerd vastgoed jurist die het leuk zou vinden om dit vrijwillig uit te pluizen. Zelf heb ik een aantal jaar geleden de stukken inhoudelijk gelezen en mijn mond viel open van verbazing op verbazing.
Een gepensioneerd vastgoedjurist heb ik niet in mijn netwerk, maar wel een junior vastgoedjurist en ik zou haar eens kunnen vragen of zij naar de stukken zou willen kijken en nog aanleiding ziet voor te ondernemen acties die ook daadwerkelijk nog zinvol zouden kunnen zijn. Ze heeft een goede praktische instelling dus dat zou een goede match zijn.